房地产行业：北京828细则树立城市标准

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 北京 828 细则树立城市标准 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 10.50 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 中国金茂 817 HK 1.92 买入 新城控股 601155 CH 19.91 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 城投控股 600649 CH 5.83 买入 招商蛇口 001979 CH 10.30 买入 新鸿基地产 16 HK 152.86 买入 滨江集团 002244 CH 11.64 买入 建发股份 600153 CH 11.79 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 招商积余 001914 CH 11.44 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 中国海外宏洋集团 81 HK 3.11 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 9 月 27 日│中国内地 动态点评 2026 年 9 月 24 日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。北京成为 828 新政后，首个出台地方现房销售制度细则的城市。文件共 6 条内容：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、着力规范房地产市场秩序。相对中央文件，北京文件具备了更多可执行的操作标准，也为后续其他城市细则出台带来了范本。 北京细则明确更多操作细节以及量化指标 1、明确“封顶”定义。北京细则明确单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。2、明确现房销售定金比例。北京细则明确现房销售一般收取不超过总房价款 1%的定金。3、土地款可延期支付。北京细则明确，2026 年 8 月 28 日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起 30 个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的 50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。 新老划断层面，部分在途项目获得一定过渡期 市场较为关注在途项目是否严格按照 828 时间进行新老划断，北京细则给予了一定过渡期。新老项目主要区分点为：是否为 2026 年 8 月 28 日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目。三类项目可以按老预售政策执行：1、2026 年 8 月 28 日前已经取得“工规证”未获得预售证项目；2、该时点前已拍地但未取得“工规证”项目（各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在 2027 年底前仍可按原有预售条件申请预售）；3、该时点前已拍地的历史遗留问题项目。北京细则在保证顺利交付的前提下给予一定宽容度，更考验区政府责任，同时由于 828 之后取得预售证项目竣备后才发放按揭贷款，意味着即使执行老预售政策，房企现金回款现金流也难再回到从前。 部分实操细节尚待落实 北京细则基本贯彻了中央文件思路，但还有部分可能会影响房企现金流的细节没有提到，后续可能需要关注具体执行过程中的落实：1、是否能用保函置换预售资金监管账户中的部分资金？2、是否可以将预售范围内的楼栋预征税款调整为竣备后据实征收？3、是否可以按最小交付单元进行竣工验收？这些政策每一点内容都会影响房企项目的现金流，从而影响项目 IRR。 投资结论 销售制度改革重构房企商业模式，我们建议在板块充分调整后把握结构性投资机会。重点推荐：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、建发股份、滨江集团、中国海外宏洋、招商蛇口、中国金茂、绿城中国、新鸿基地产、越秀地产、城投控股、太古地产、龙湖集团、新城控股；2）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余；3）头部二手房经纪商。 风险提示：测算与实际存在偏差，地产政策波动的风险，地产量价复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。 (32)(22)(11)(1)10Sep-25Jan-26May-26Sep-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2025 2026E 2027E 2028E 2025 2026E 2027E 2028E 龙湖集团 960 HK 买入 5.33 10.50 37,829 0.15 -0.72 0.03 0.21 31.61 -6.37 150.32 21.36 越秀地产 123 HK 买入 3.24 5.63 13,022 0.01 0.02 0.02 0.03 203.52 137.66 132.44 101.73 建发国际集团 1908 HK 买入 12.06 20.90 27,930 1.42 1.30 1.45 1.70 7.31 7.97 7.17 6.11 绿城中国 3900 HK 买入 5.86 9.75 14,882 0.03 0.02 0.02 0.08 180.40 242.70 211.75 59.44 中国金茂 817 HK 买入 1.20 1.92 16,147 0.09 0.09 0.10 0.11 11.08 11.07 10.53 9.45 新城控股 601155 CH 买入 12.56 19.91 28,331 0.30 0.34 0.39 0.49 41.66 36.84 32.49 25.86 中国海外发展 688 HK 买入 12.42 18.54 135,935 1.16 1.07 1.07 1.11 9.22 10.01 9.99 9.66 绿城服务 2869 HK 买入 4.11 6.09 12,974 0.28 0.31 0.35 0.39 12.68 11.49 10.24 9.13 华润万象生活 1209 HK 买入 37.00 54.08