房地产行业周度观点更新：如何看待北京销售新规细则的力度与启示？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 如何看待北京销售新规细则的力度与启示？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]北京率先发布销售新规细则，政策明晰“新老划断”标准，对存量土储相对宽松，对于 8.28 前未取得工规证的，2027 年底前可按原条件预售并设重点监管额度。按揭方面，对于 8.28 后取预售证项目，按揭与公贷发放均需竣备后，执行整体较严。土地方面，支持带规划方案出让、拿地即开工；8.28 后新发布地块，30 日内缴纳土地价款不低于 50%，余款可两年内交清，不计息。整体来看，北京销售新规细则存量偏松、增量偏严，后续关注新的预售资金监管办法。但考虑其他城市新规细则大概率较北京宽松，房企与资本市场情绪或有修复可能。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 如何看待北京销售新规细则的力度与启示？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。销售制度改革短期对房企周转形成一定压制，但利好中期格局优化。当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，短期政策对板块股价的冲击相对可控。中期维度，重视具备融资优势、轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+2.30%，相对沪深 300 的超额收益为+3.81%，行业排名相对靠前（1/32）；年初至今长江房地产指数-12.46%，相对沪深 300 的超额收益为-8.34%，行业排名相对靠后（20/32）。本周板块表现相对较好，开发类标的以上涨为主，物管和收租类有涨有跌。 政策：湖北推出系列政策提振住房需求，北京率先发布现房新规相关细则。 地方：湖北省住建厅联合多部门推出 20 条举措满足刚性和改善性住房需求，含初婚初育家庭购房奖补、2 万套以上青年人才公寓、公积金贷款额度上浮不低于 30%等。北京发布销售新规相关细则，对于预售条件与资金监管“新老划断”、按揭发放、土地款分期等明确相关细节。 销售：本周受假期影响，二手实时成交量有所回落。 受假期影响，二手实时成交量有所回落。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-7.9%，较上周+1.0pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+4.2%，较上周-2.1pct；年初至今37 城新房成交面积累计同比-13.7%，17 城二手房成交面积累计同比+4.0%。9 月截至 25 日，37 城新房成交面积当月同比-7.2%，17 城二手成交面积当月同比+4.0%，12 城新房及二手合计成交面积同比-0.1%。根据冰山数据，受假期影响，20 城二手实时成交套数及同比边际回落。 当周热点：如何看待北京销售新规细则的力度与启示？ “8.28 新政”落地近月，过往宽松政策通常释放偏晚的北京率先发布销售新规细则。政策明晰“新老划断”标准：对于 8.28 后新发布地块，预售需主体封顶，预售资金全额、全过程监管；8.28 前有工规证但无预售证的，预售条件与资金监管延续老办法；8.28 前未取得工规证的，2027 年底前可按原条件预售并设重点监管额度。政策端对存量土储相对宽松，房企或将加码盘活仍具开发价值的存量土储，并可通过为高首付客户提供价格优惠的方式来更快回款。需留意的是，对于 8.28 后新发布项目，细则并未提及是否可以用保函置换监管资金，需关注后续预售资金监管办法。此外，8.28 后新发布地块优先选择现房销售，现房项目房企在取得施工许可证后即可签订购房定金合同，定金不超过总房价款的 1%；但仅 1%的定金对双方约束效应均较低，如若房价出现明显涨跌不排除毁约的可能性，或更应将其理解为提前蓄客。按揭方面，对于 8.28 后取预售证项目，按揭与公贷发放均需竣备后，执行整体较严。土地方面，支持带规划方案出让、拿地即开工；8.28 后新发布地块，30 日内缴纳土地价款不低于 50%，余款可两年内交清，不计息。整体来看，北京销售新规细则存量偏松、增量偏严，后续关注新的预售资金监管办法。但考虑其他城市新规细则大概率较北京宽松，房企与资本市场情绪或有修复可能。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《销售新规后的土地市场如何演绎？——房地产行业周度观点更新》2026-09-21 •《静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头——房地产行业 2026 年中报综述》2026-09-08 •《行业逻辑重塑，现房时代来临》2026-09-07 -30%-17%-3%10%2025/92026/12026/52026/9房地产沪深3002026-09-27%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 9 月 25 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)2.30%超额收益(相对沪深300)3.81%周度涨跌幅长江行业排名1/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-12.46%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-8.34%累计收益排名20/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来2891.64%0.69%-18.58%820.01%-2.74% -16.78%2270.29%-2.20%-9.69%000002.SZ万科A44913.25%19.75%-19.14%0873.HK世茂服务87.25%1.37%-37.29%0823.HK领展房产基金8540.00%-4.39%10.29%600325.SH华发股份737.66%10.79%-36.73%603506.SH南都物业235.13%5.78%-5.62%1503.HK招商局商业房托10-1.49%-1.86%-13.88%600383.SH金地集团1097.11%6.64%-21.24%3319.HK雅生活服务204.87%-7.45% -27.02%0405.HK越秀房产信托基金28-2.46