房地产开发与服务行业26年第39周：北京现房细则正式落地，板块估值强势修复

01 / 41 请务必阅读末页的免责声明 [Table_IndustryAndDate] 证券研究报告 | 投资策略周报 | 房地产 | 2026/09/27 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 39 周 北京现房细则正式落地，板块估值强势修复 [Table_Invest] 行业评级 买入 前次评级 买入 [Table_Summary] 本周政策：828 新政后北京细则率先落地，执行口径较最初预期有所缓和。9 月 24 日，北京市出台828 新政后首个地方执行落地细则，明确地方具体执行口径。相比 828 之后市场的猜测，北京在封顶预售，竣工后释放按揭贷款的规则方面严格执行中央文件要求。在土地款首付分期方面，积极探索，首付款 30 个交易日内缴清，剩余款项可延长 2 年内缴清，且支持探索拿地即开工。在新老项目划断方面，对于以公告未出让土地及已出让未开工项目，若在年底之前开工，可按照原有预售条件执行，对于缓解地方政府 4 季度财政压力，保障已出让项目的盈利表现，平衡政策冲击对市场的影响。 成交表现：节假日安排影响环比表现，同比成交增速走扩。本周（第 39 周）50 城新房成交面积环比上升 34.3%，同比+3.0%，9 月前 24 天新房成交同比-2.4%，降幅收窄，其中一线城市同比+8%；13城二手房网签环比+5.0%，同比+16%，9 月累计+10.6%；77 城中介实时二手房认购套数环比-8.8%，本周末开始调休，导致周末成交低于常规水平，周同比+17%，9 月累计+20.7%，月度增速明显走高。 市场景气度：新房推盘继续大幅上行，价格进入 9 月后连续两周环比走高。本周重点 10 城新房推盘面积环比-1.7%，同比+45%， “金九”季节性供应改善，但过去两周新房售批比趋势下滑。二手房方面，重点 12 城二手房挂牌套数环比上升 0.5%，69 城日均来访环比下降 15.0%，同样受到法定假期调休等因素的影响，二手房转化率维持在较高水平。本周二手房成交价环比+0.3%，过去一个月环比-0.4%，9 月中旬开始高频整体价格趋势好转，月环比降幅收窄。 土地市场：维持稳定供应和成交节奏，上海九批次较可比地价下降 15%。本周 300 城宅地出让金 443亿元，环比+115%，同比-33%，9 月前 24 天同比-25%，8 月为同比+20%。供应土地规模环比+37%，单周成交面积环比+9%，单周去化率 66%，溢价率进一步下降。 内房开发：市场交易热度显著提升，板块价值修复叠加政策预期加强。本周 SW 房地产板块上涨 2.3%，跑赢沪深 300 指数 3.8pct，连续两周跑赢超过 3 个百分点。在 30 个申万行业板块中，房地产板块排在 3%分位（1/30），过去 4 周平均处于 38%分位数。16 家主流 A+H 房企、其他 A 股、18 家违约A+H 房企分别上涨 1.7%、2.4%、0.7%，底部价值修复及乐观预期叠加，开发企业持续走强。 物业板块：本周下跌 0.3%，跑赢同期恒生指数 0.6pct、跑赢沪深 300 指数 1.2pct，多数头部物企股价普遍下行，南都物业、新大正、特发服务单周股价涨幅超过 5%，与 A 股板块情绪高涨相关。 香港地产：本周下跌 0.2%，跑赢恒生指数 0.8pct，受凯悦酒店股权出售传闻催化，新世界发展领涨，单周上涨 3.7%，恒隆地产、希慎兴业本周下跌最多，单周下跌 1.7%、1.6% C-REITs 板块信息汇总及观点。本周 C-REITs 综合指数上涨 0.5%，新项目审批速度逐步加快。 风险提示。房地产新政执行层面不确定性；基本面压力加大；估值修复不确定性。 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 guoz@gf.com.cn 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 xingshen@gf.com.cn 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 xiemiao@gf.com.cn 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 liyihui@gf.com.cn 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究 房地产开发与服务 26 年第 38 周:板块交易情绪好转，高频成交连续三周增长 2026-09-21 房地产开发与服务 26 年第 37 周:新规细则制度仍未落地，高频量价持续好转 2026-09-13 房地产开发与服务 26 年第 36 周:改革制度首周市场消化冲击，成交环比超季节性走强 2026-09-06 -30%-22%-14%-6%2%10%09/2512/2502/2605/2607/2609/26房地产沪深300 [Table_PageText1] 投资策略周报 | 房地产 请务必阅读末页的免责声明 02 / 41 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 2026E 2027E 招商蛇口 001979.SZ CNY 7.18 2026/07/17 买入 10.29 0.17 0.44 42.24 16.32 5.42 3.97 1.60 3.90 保利发展 600048.SH CNY 5.56 2026/04/21 买入 8.01 0.18 0.28 30.89 19.86 3.81 3.55 1.10 1.70 新城控股 601155.SH CNY 12.56 2026/04/22 买入 18.89 0.42 0.84 29.90 14.95 3.58 3.34 1.50 2.90 建发股份 600153.SH CNY 8.43 2025/11/13 买入 12.43 1.45 1.64 5.81 5.14 1.59 1.44 5.30 5.60 华发股份 600325.SH CNY 2.67 2026/05/19 买入 3.78 -0.86 -0.06 - - 2.54 2.67 -33.50 -2.50 滨江集团 002244.SZ CNY 8.32 2026/01/11 买入 13.28 1.12 1.24 7.43 6.71 3.07 2.91 10.50 10.50 中国海外发展 00688.HK HKD 12.42 2026/04/19 买入 15.29 1.11 1.22 9.63 8.76 5.83 5.71