地产及物管行业周报：北京发布现房新政执行细则，建发9月拿地积极彰显资金实力

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 09 月 27 日 北京发布现房新政执行细则，建发9月拿地积极彰显资金实力 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/9/19-2026/9/25） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比分化，成交推盘比回升。上周(9.19-9.25)34 个重点城市新房合计成交 222.8 万平米，环比+26.4%，其中，一二线环比+29%，三四线环比-12.5%。9 月(9.1-9.25)34 城一手房成交同比-10.4%，较 8 月-2.7pct。其中，一二线同比-9.7%，三四线同比-20.6%，分别较 8 月-2.8pct 和-0.1pct。上周 13 城二手房合计成交 101.6 万平米，环比-9.6%；9 月累计成交同比-0.9%，较 8 月-0.2pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 157 万平米，合计成交 95 万平米，对应成交推盘比为 0.61 倍，较前一周有所回升。最近三个月（26 年 6 月-26 年 8 月）分别为 1.2、1.34 和 1.23 倍。截至上周末（2026/9/25）15 城合计住宅可售面积为 8386.9 万平米，环比+0.74%。3个月移动平均去化月数为 21.3 个月，环比+0.85 个月。 ⚫ 主要政策新闻：北京发布现房新政执行细则，建发 9 月拿地积极彰显资金实力。因城施策方面，北京发布商品住房销售制度改革意见，重点推进现房销售、加强预售资金监管，其中政策重点在于：1）拿地未取工规证项目在区政府背书下可按老规预售、2）土地款分期首月 50%，余款 2 年内付清、不计利息；珠海出台置业安居措施，含购房补贴、房票、公积金优化等；公积金方面，苏州调整住房公积金装修提取政策，自 9 月 20日起，缴存人及配偶可按规定提取住房公积金用于自住住房装修，累计提取额不超过 15万元。土地市场方面，本周多家房企公布拿地金额、溢价率及地块：中海地产 38.9 亿元底价竞得上海黄浦区老西门地块；建发&象屿联合体 70.5 亿元（5.5%）竞得上海静安区地块；建发 35.6 亿元底价竞得厦门湖里区地块；招商蛇口联合体 17.6 亿元（20.6%）竞得苏州工业园区宅地。 ⚫ 公司动态跟踪：多家头部房企融资端保持积极。融资担保方面，越秀地产 9 月 22 日-23日，获贷款合计 29 亿港元（3 亿港元/364 天、26 亿港元/36 个月-364 天）。新城控股发行 4 亿元公司债（3 亿元/6.4%）&（1 亿元/7.8%）。保利发展发行 2026 年度第一期中期票据（20 亿元/5 年/2.2%）。保利置业集团发行 2026 年第二期公司债（6.3 亿元/5+2 年/2.3%）。股份/基金单位回购方面，领展房产基金 9 月 21 日、22 日-24 日累计耗资 5939.1 万港元回购 158.3 万个基金单位。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 2.28%，沪深 300 指数下跌 1.51%，相对收益为 3.8%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 1 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：华远控股、华丽家族、万科 A、世联行、*ST 皇庭，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为荣丰控股、香江控股、国创高新、*ST 数源、西藏城投。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.53%，沪深 300 指数下跌 1.51%，相对收益为0.99%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 56.8/45.1 倍；物管 26/27PE 均值分别 18.7/16.6 倍。 ⚫ 投资分析意见：供给深度出清塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 26%，一二线环比上升29%、三四线环比下降 12% 上周(9.19-9.25)34 个重点城市新房合计成交 222.8 万平米，环比上升 26.4%，较 25年周均成交 241 万平米下降 7.6%，较本年周均成交 212.4 万平米上升 4.9%。 其中一二线城市合计成交 213.1 万平米，环比上升 29%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降