房地产(地产开发)行业光大核心城市房地产销售跟踪(2026年8月)：1-8月光大核心15城二手住宅成交面积占比69%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 9 月 26 日 行业研究 1-8 月光大核心 15 城二手住宅成交面积占比 69% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2026 年 8 月） 房地产（地产开发） 新房：1-8 月 30 城商品住宅(不含保障)成交金额同比-8.9%，成交均价同比-0.8%。 1）8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,050 亿元，同比-4.3%，环比-8.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,069 亿元，同比-3.4%，环比-10.4%，余下二线 24 城成交金额 980 亿元，同比-5.3%，环比-6.7%。1-8 月 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 1.86 万亿元，同比-8.9%；其中北上广深杭蓉成交金额 9,651 亿元，同比-9.7%，余下二线 24 城成交金额 8,900 亿元，同比-8.1%。 2）8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 23,607 元/㎡，同比+1.6%，环比-4.3%；其中，北上广深杭蓉成交均价 44,110 元/㎡，同比+7.7%，环比-5.4%，余下二线 24 城成交均价为 15,665 元/㎡，同比-1.4%，环比-2.5%。 1-8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为 23,663 元/㎡，同比-0.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价 42,956 元/㎡，同比+5.2%，余下二线 24城成交均价为 15,913 元/㎡，同比-2.6%。 二手房：1-8 月核心 15 城二手住宅成交面积同比+1.8%，成交均价同比-10.3%。 1）8 月核心 15 城二手住宅成交面积为 1,407 万㎡，同比+7.4%，环比-7.2%；其中北上广深杭蓉成交面积为 674 万㎡，同比+5.3%，环比-4.1%。1-8 月，15城二手住宅累计成交面积 11,857 万㎡，同比+1.8%；北上广深杭蓉成交面积5,758 万㎡，同比+2.6%，余下 9 城成交面积为 6,099 万㎡，同比+1.1%。 2）8 月核心 15 城二手住宅成交均价为 19,406 元/㎡，同比-8.8%，环比+0.8%；北上广深杭蓉成交均价为 28,830 元/㎡，同比-5.8%，环比-0.7%。1-8 月，15城二手住宅累计成交均价为 19,556 元/㎡，同比-10.3%；北上广深杭蓉成交均价 28,727 元/㎡，同比-8.3%，余下 9 城为 10,899 元/㎡，同比-15.6%。 房地产市场进入存量时代，二手房成交面积占比提升：2026 年 9 月 18 日，住建部房地产市场监管司司长张雪涛表示，二手房交易占比（按面积）从 2020 年的 27%提高到 2025 年的 46%，2026 年 1-8 月达 52%，超过 50%标志着进入存量时代。2026 年 1-8 月，核心 15 城二手住宅成交金额/成交面积/成交套数占比分别为 61.7%/68.8%/73.8%，同比分别为+0.2pct/+2.9pct/+3.1pct。北京/上海/广州/深圳二手交易占比（成交面积口径）为 77.6%/82.5%/61.6%/62.5%，同比-1.4pct/+4.2pct/+1.7pct/+2.4pct。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期。随着一揽子房地产政策持续落地，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级城市获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，“封顶预售”、“竣工放款”等住房销售新模式落地，信用优势明显、融资成本较低的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河’行业集中度将进一步加速提升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260615 5 月核心 30 城新房成交均价同比+0.5%，环比+3%——光大核心城市房地产销售跟踪（2026 年 5 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、南宁、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2026 年 8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,050 亿元，同比-4.3%，环比-8.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,069 亿元，同比-3.4%，环比-10.4%，余下二线 24 城成交金额 980 亿元，同比-5.3%，环比-6.7%。 2026 年 1-8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 1.86 万亿元，同比-8.9%；其中北上广深杭蓉成交金额 9,651 亿元，同比-9.7%，余下二线 24 城成交金额 8,900 亿元，同比-8.1%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：普睿数据，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 8 月 注：由于部分城市数据披露延迟，后续数据或存在变化的可能 资料来源：普睿数据，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 8 月 注：由于部分城市数据披露延迟，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：普睿数据，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 8 月 注：由于部分城市数据披露延迟，后续数据或存在变化的可能 资料来源：普睿