发债房企2026年半年报总结：短期盈利能力承压，企业经营分化调整

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2026 年 09 月 22 日 行业深度研究 中性 / 维持 房地产 房地产 发债房企 2026 年半年报总结：短期盈利能力承压，企业经营分化调整  走势比较  子行业评级 相关研究报告 <<8 月新房和二手房价格同比降幅继续收窄>>--2026-09-17 <<8 月销售保持低位，开工、投资降幅扩大>>--2026-09-17 <<中国金茂 2026 年半年报点评：销售金额逆势提升，利润阶段性承压>>--2026-09-08 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2026 年上半年所选 34 家样本发债房企营业收入合计 6281.3 亿元，同比下降 23.0%，其中 28 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-90.23 亿元，而去年同期合计为 32.76 亿元，较去年同期由正转负，平均毛利率为 14.39%，而 2025 年同期毛利率为 15.93%，净利率为-13.15%，而 2025 年上半年平均净利率为-12.66%，延续下降态势。 二、现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱 2026 年上半年所选 34 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1347.39 亿元，经营性现金流流入规模较 25 年同期大幅增加，投资性现金流净额为-39.77 亿元，25 年同期为-763.82 亿元，筹资活动现金流净额约-1127.11 亿元，而 2025 年同期为-273.44 亿元。 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 2026 年上半年所选 34 家样本发债房企合计有息负债规模为 3.12 万亿元，较 2025 年末的 3.16 万亿小幅下降 1.13%。平均剔除预收账款的资产负债率为 70.12%，较 2025 年末降低了 0.29 个百分点。平均净负债率为 145.14%，同比 2025 年末提高了 6.15 个百分点。现金短债比为 1.22。 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 2026 年上半年 30 家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较 25年同期同比下降 11.0%至 9615 亿元。权益销售比大部分在 60%以上。 五、拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块 2026 年上半年，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，房企资金向确定性较强的优质资产集聚。 六、投资建议： 8 月 28 日，多部委同日密集发文出台政策，围绕商品住房销售制度、房地产信贷管理、资本市场融资等领域完善制度布局，加快推进房地产发展新模式落地。地方层面北京、上海等多地出台楼市新政。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期 (30%)(20%)(10%)0%10%20%25/9/2225/12/326/2/1326/4/2626/7/726/9/17房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 目录 一、 样本说明 ...................................................................... 4 二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 ............................................. 5 2.1 营收整体同比下降，央企表现较优 ................................................... 5 2.2 归母净利润走弱，盈利能力仍承压 ................................................... 5 2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化 ................................................. 6 2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强 .................................... 8 三、 现金流量端：经营性现金流净额为正，现金流压力减弱 .............................. 10 3.1 经营性现金流净额为正，现金流压力减弱 ............................................ 10 3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少 ........................................ 11 3.3 筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多....................................... 12 四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 ................................ 12 4.1 有息债务规模整体小幅下降 ........................................................ 12 4.2 剔预资产负债率降低，净负债率提高 ................................................ 14 五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 ........................................ 16 六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块 .......................................... 19 七、 投资建议 ..................................................................... 23 八、 风险提示 ..................................................................... 23 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P3 图表目录 图表 1： 样本选取发债房企名单 ......................................................... 4 图表 2： 发债房企样本营收规模及同比增速 .....................