房地产行业点评报告：超20城落地房贷贴息，延续扩围可期

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产http://www.stocke.com.cn1/3请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2026 年 09 月 23 日超 20 城落地房贷贴息，延续扩围可期——行业点评报告投资要点全国贴息试点多点开花，样本充足。2026 年以来住房贷款贴息政策明显提速，全国已有超 20 个城市（区）出台或优化相关政策，覆盖上海、广州、南京、武汉、成都、苏州、东莞等核心城市及南充、运城、绍兴越城区、杭州临平等三四线区域。主流做法为"按贷款总额 1%补贴+单套封顶 2—5 万元"，并普遍设置全市资金池上限（1 亿—2 亿元）"先申先得、用完即止"。政策功能以撬动"卖旧买新"置换链条、定向支持首套与特定人群为主。总结来看，贴息政策主要有以下几种模式：模式一，按贷款金额固定比例贴息是最主流做法。该模式以"初始贷款金额×固定比例（主流 1%）"计算补贴，多与特定区域、人群和行为绑定。置换类城市中，南京对"卖旧买新"按贷款金额 1%贴息，要求新房 2026 年底前网签、卖旧2029 年底前完成过户，全市限额 1 亿元、完税后返息；广州要求网签日前后 1年内出售本市二手房，补贴 1%、单套最高 3 万元、总资金 2 亿元；上海限外环外新建商品住房并叠加 1 年内卖旧条件，补贴 1%、单套最高 5 万元。区域与人群定向类城市中，武汉限三环线外及外围新区商贷首套，按初始贷款额 1%补贴、封顶 2 万元、分 2 年发放，办产证后经"安居链"APP 申请、区财政 90 日内拨付；东莞对新房按购房合同总价 2%、单套最高 3 万元补贴；南充限双方首次结婚登记的夫妻，按贷款额度 1%一次性贴息；杭州临平按贴息基数上限 100 万元、以 3%/2%/1%三年递减方式补贴，最多 6 万元。模式二，按实际偿还利息比例补贴以公积金渠道为主。该模式按借款人实际还款利息乘以补贴比例计算，补贴期 1—3 年，多与人才、改善政策结合。成都对购新房申请公积金贷款者给予 1 年期 20%利息补贴、最高 2.5 万元；苏州面向本科及以上学历人才按已还公积金贷款利息 50%补贴、补 12 个月、最高 5 万元；大连对二套房公积金贷款按实际利息支出 15%补贴、补 3 年，并明确补贴后利率不得低于首套水平以防套利；运城对高层次人才购首套按利息50%/40%/30%分档贴息；绍兴越城区按商贷首年实际利息 15%一次性贴息。贴息政策有共性约束，大致可归纳为七条。一是房源以新建商品住房为主，部分城市覆盖二手房；二是人群定向，与置换、首套、新婚、人才、二套改善等政策目标绑定；三是贷款口径不一，武汉限商贷、成都大连苏州限公积金、多数城市商贷公积金组合贷均可；四是以网签或贷款受理审批日期划定时间窗口，当前批次多集中于 2026 年底前；五是单套封顶与全市资金池双控；六是发放方式并存一次性、分年、完税后返息与按实贴四种；七是风控严格，普遍要求办产证后申请、正常还款、不得提前还款套取贴息。投资建议：我们认为，2026 年各地贴息政策显示出需求端政策从"货币宽松"切换到"财政补贴"，信号意义强。从地方模式来看，我们认为贴息政策倾向于打通置换链条、引导需求加速去化库存。我们认为，政策覆盖面从三四线城市试点到核心城市不断扩围，覆盖面从点状变为网状，对全国销售的托底意义在加强。参考现房政策从地方试点到全国性政策的路径，我们认为贴息政策在经历了地方试点后也逐渐具备了变成全国性政策的基础。如贴息政策进一步拓展，我们认为这行业评级: 看好(维持)分析师：杨凡执业证书号：S1230521120001yangfan02@stocke.com.cn相关报告1 《现房销售制度点评：信心修复与模式转型的制度性变革》2026.08.282 《一文读懂公积金政策调整》2026.08.193 《一文读懂公积金政策调整》2026.08.19行业点评http://www.stocke.com.cn2/3请务必阅读正文之后的免责条款部分意味着政策底的可预期性增强，板块波动率中枢下降。从企业长期投资价值来看，我们建议关注贝壳、华润置地等。风险提示：政策进一步推动待观测；居民收入预期未根本扭转，需警惕政策效果边际递减；地方财政约束下资金池规模小、持续性待观察。行业点评http://www.stocke.com.cn3/3请务必阅读正文之后的免责条款部分股票投资评级说明以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上；2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％；3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动；4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。行业的投资评级：以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下：1.看 好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上；2.中 性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上；3.看 淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论。法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司”）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理公司、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告版权均归本公司所有，未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、发布、传播本报告的全部或部分内容。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明本报告发布人和发布日期，并提示使用本报告的风险。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。浙商证券研究所上海总部地址：杨高南路 729 号陆家嘴世纪金融广场 1 号楼 2