房地产行业2026H1开发商业绩综述：淡季未跌破总量中枢，头部房企韧性凸显

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 房地产 [Table_Date] 发布时间：2026-09-23 2 [Table_Invest] 优于大势 上次评级: 优于大势 [Table_PicQuote] 历史收益率曲线 [Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 14% -3% 10% 相对收益 4% -8% -18% [Table_Market] 行业数据 成分股数量（只） 95 总市值（亿） 9145 流通市值（亿） 4017 市盈率（倍） - 市净率（倍） 0.77 成分股总营收（亿） 16148 成分股总净利润（亿） -2011 成分股资产负债率（%） 75.29 [Table_Report] 相关报告 《房企 2025 年业绩表现如何？---2026W17 房地产周报》 --20260428 《新房销售仍磨底，一线小阳春持续性较强---2026W16 房地产周报》 --20260420 [Table_Author] 证券分析师：刘清海 执业证书编号：S0550525060005 liuqh@nesc.cn 证券分析师：刘张驰 执业证书编号：S0550526030004 liuzc@nesc.cn [Table_Title] 证券研究报告/行业深度报告 淡季未跌破总量中枢，头部房企韧性凸显 ---2026H1 开发商业绩综述 报告摘要： [Table_Summary] 量价&政策：淡季未跌破总量中枢，结构性修复与制度变革。2026 年 1-8 月房地产行业呈现“总量趋稳、结构分化”态势：①销售端，新建商品房销售面积、金额累计同比分别下降 12.1%、13.0%，核心城市高总价项目支撑作用明显。二手房表现亮眼，网签面积同比增长 10.6%，连续多月超新房，带动前 8 月一二手总成交仅微降1.5%，成交平台韧性凸显。8 月重点城市来访认购环比回升，转化效率提升，为“金九”奠定良好基础。价格端，市场步入结构性修复。8 月一线城市新房价格环比转涨0.1%，上海、深圳领涨，但二三线城市仍环比下跌。二手房一线环比微涨，核心资产率先筑底，但 70 城中仅 8 城环比上涨，多数城市仍处“以价换量”的磨底阶段；②政策端迎来系统性调整，公积金制度拓宽提取范围至装修、物业等领域，覆盖灵活就业人群。预售制度迎来变革，预售门槛提至主体封顶，新项目优先推行现房销售，配套定金制与资金强监管，行业高周转模式终结。信贷政策同步发力，开发贷期限匹配项目周期，个人房贷期限延长至 40 年，有效降低购房门槛。资本市场融资则推动从“主体信用”向“项目信用”转变，支持优质房企并购整合，整体看政策正引导行业向“好房子”与高质量发展模式过渡。 房企 2026H1 业绩综述：行业整体仍磨底，头部房企韧性凸显。2026 年前 8 月楼市延续调整但降幅收窄，百强房企销售金额、面积同比分别降 14.9%、19.0%，金额降幅低于面积反映供给聚焦核心城市、单价提升。头部房企韧性凸显，TOP10 市占率持续提升，中海地产（+10.1%）、华润置地（+9.0%）逆势实现销售正增。投资端受控供给影响，百强房企新增货值同比降 24.1%，但资源加速向头部集中，TOP10 占比达 63.9%，保利发展、华润置地等央国企凭借稳健财务提升拿地力度，为新一轮周期储备动能。业绩方面，13 家样本房企 2026H1 营收同比降 18.2%，但中国海外发展（+17.3%）、招商蛇口（+6.4%）依托土储补仓实现正增。样本房企毛利率降幅收窄至 14.2%（同比-1.1pct），高地价项目冲击减弱，华润置地等房企毛利率率先企稳。负债端持续优化，样本房企平均剔预资产负债率降至 61.8%，净负债率、现金短债比维持健康区间；销管费率微升至 6.3%，反映老货去化力度加大。减值压力成为盈利主因，13 家样本房企归母净利同比降 35.7%。整体看，行业洗牌加速，资源向“销售强、财务稳”的优质房企集聚，高质量发展新周期渐近。 2026Q2 地产基金持仓变化：低配幅度走宽，龙头持仓下降。2026Q2 基金重仓地产股总市值约 164.1 亿元，占股票投资市值 0.36%，环比降 0.18pct，处近十年极低位；按申万地产与全 A 市值测算标准配置约 0.71%，实际低配 0.35pct，较 Q1 缺口 0.34pct继续走宽。持仓个股 33 只，较 Q1 减少 20 只；集中度回升，CR5、CR10、CR20 为60.30%、84.78%、98.93%，CR10、CR20 环比分别提升 4.67pct、2.86pct，华润置地30.1 亿元居首，其后为贝壳-W、滨江、招商蛇口、绿城等。持有基金超 10 只的房企15 家，环比增 3 家；新进基金方面建发国际集团 14 只领先，中国海外宏洋、绿城服务、华润置地各 4 只。TOP20 市值整体增加，滨江、龙湖、保利置业、新城控股加仓明显，中国金茂、中国海外发展、保利发展、贝壳-W 减仓。分类型看，偏股混合型减仓 22.0 亿元最显著，灵活配置型减 2.6 亿元、增强指数型减 0.3 亿元。整体呈“政策催化强、机构低配加深、个股权集中、头部内部分化”特征 投资建议：房企毛利率持续改善，高确定性项目逐渐兑现，但 8·28 新政对土地市场的传导尚处初期，房企投资逻辑正从城市维度进一步聚焦到单项目安全边际，区位稀缺性、开发周期、土地款支付安排与去化确定性成为报价基础；资金门槛抬升下拿地分化将持续加剧，建议关注资金实力雄厚、深耕核心城市、具备低密改善产品能力的央国企及区域龙头房企。标的方面建议关注：①商业地产（华润置地、新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（建发国际集团）。 风险提示：政策落地或不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期 -10%0%10%20%30%2025/52025/8 2025/11 2026/2房地产沪深300 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 30 [Table_PageTop] 房地产/行业深度 目录 1. 量价&政策：淡季未跌破总量中枢，结构性修复与制度变革 ...................... 4 1.1. 销量：投资承压、资金偏紧，但“金九”迎来强势开局 ....................................................... 4 1.2. 房价：小阳春驱动，市场步入结构性修复 ........................................................................... 8 1.3. 政策：公积金拓宽提取使用范围，预售时代渐次谢幕 ..................................................... 11 2. 2026H1 业绩综述：行业整体仍磨底，头部房企韧性凸显 ......