房地产行业2026年房企中报总结：利润承压，企业缩表，静待拐点

谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 1 2026 年房企中报总结：利润承压，企业缩表，静待拐点 房地产 证券研究报告 行业专题报告 / 2026.09.21 投资评级:看好（维持） 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2026-09-21 2. 《拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳？》 2026-09-16 3. 《房地产行业跟踪周报》 2026-09-14 利润承压，企业缩表，静待拐点 核心观点 ❖ 资产负债表：整体延续缩表趋势，优质资产正成为关键变量。2026 上半年：①三道红线：个别房企或有流动性压力，央国企整体稳健，建发、滨江、绿城的现金短债比最高；中海、龙湖、华润的剔预资产负债率最低；滨江、建发、中海的净负债率最低。②有息负债：整体规模稳定，同比变动在-14%至+3%之间，龙湖、建发、华润的短债占比最低。③存货：总存货普降，仅金茂同比提升；竣工存货占比普升，建发、滨江、绿城、金茂占比最低，即滞重包袱相对较轻。④合同负债：待结转资源下降，合同负债/营收最高的是建发、金茂、绿城，未来收入确定性更强。 ❖ 利润表：结转承压减值边际收窄，轻装上阵后静待修复。2026 上半年：①营收：前端销售尚未企稳，仍有下行压力。②归母净利润：房企利润再度探底，华润凭借强大的经常性业务，以 98 亿元归母净利稳居行业第一。③利润率：新城、金地、华润、建发毛利率逆势上升；华润、滨江、金茂、建发、新城净利率逆势上升。④销管费用率：降本增效进行中，滨江、金地、中海的销售费用率最低；滨江、中海、招商的管理费用率最低。⑤存货减值：多数房企减值规模收窄或未提减值，2021-2026H1 累计存货减值损失/当期存货净值最高的房企是滨江、华润、建发。 ❖ 经营层面：销售分化，投资强度回落，土储延续去化。2026 上半年：①销售额：大市影响持续，但四家头部房企中海、招商、金茂、华润率先实现正增长，迎来销售拐点。②销售均价：具备持续拿地能力的开发商能提升或维持均价，滨江同比+62%。③投资：央国企的拿地金额及强度普遍下降，仅金茂、建发投资强度维持 0.45x 以上；权益比例龙湖、保利、中海最高，越秀、金茂权益比例均上升 37pct 至 71%、82%。④土储：房企去库中，土储建面均持续下降，滨江、龙湖、越秀降幅较大。⑤融资成本：房企融资成本普降，保利、招商、华润行业最低，头部央企资金优势明显。 ❖ 投资建议：站在当前时点，正逢现房销售新规落地，房企近 1-2 年的业绩主要由过往结转贡献，暂未受影响，但对未来 2-3 年的经营及业绩带来了不确定性，仍需紧密跟踪各地细则及执行情况，重新构建拿地-销售模型。展望后续，行业面临变局，部分企业被加速出清，但一定会有企业脱颖而出，核心竞争力在于资本金厚度、现金流管控、成本及供应链管理、产品力及服务力、第二增长曲线的构建等。推荐：华润置地、新城控股、龙湖集团、中国海外发展、滨江集团。 ❖ 风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约 -26%-18%-11%-3%4%12%房地产沪深300上证指数 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业专题报告/证券研究报告 内容目录 样本选择 ........................................................................................................................................................... 4 1 资产负债表：整体延续缩表趋势，优质资产正成为关键变量 ............................................................... 4 1.1 三道红线指标：主要央国企仍处在安全范围内，部分民企指标承压 ................................................ 4 1.2 有息负债：整体规模稳定，短期有息负债占比多数低于 50% ........................................................... 6 1.3 存货：总存货延续下降，竣工存货占比提升 ........................................................................................ 7 1.4 合同负债：竣工交付高峰已过，待结转资源下降 ................................................................................ 8 2 利润表：结转承压减值边际收窄，轻装上阵后静待修复 ..................................................................... 10 2.1 营收：前端销售尚未企稳，营收仍有下行压力 .................................................................................. 10 2.2 归母净利润：结转利润下降，减值仍存，房企利润再度探底 .......................................................... 11 2.3 毛利率&净利率：部分房企率先迎来利润率拐点 .............................................................................. 12 2.4 销管费用率：降本增效持续进行中 ...................................................................................................... 13 2.5 存货减值损失：受大市影响持续计提，减值规模边际收窄 .............................................................. 13 3 经营层面：销售分化，投资强度回落，土储延续去化 ......................................................................... 16 3.1 销售额：整体仍承压，四家头部房企率先实现正增长 ...........................