房地产行业大变局系列五：房地产商业模式颠覆性重构，先破后立现房销售影响解析

证券研究报告 | 行业专题研究 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产 大变局系列五： 房地产商业模式颠覆性重构，先破后立现房销售影响解析 8 月 28 日，住建部、央行、金融监管总局、证监会等多部委同步出台楼市一揽子房地产及配套融资政策。新政覆盖了住房销售制度、信贷体系、资本市场三个环节，形成了从拿地、开发、销售到融资的全链条闭环制度安排，预期将推动开发商商业模式、一二级土地开发节奏、资金运转模式的彻底变革。 影响判断：房地产行业商业模式将迎来彻底转变，短期偏利空，房企现金流面临大考。短线我们认为对开发商偏利空，压力传导逻辑链条包括：1、短期现金流承压；2、资金周转率下降，项目 IRR 和投资回报率承压；3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。中长期，对我国房地产市场的去资本化、减少系统性风险、增强开发商体质、提升地方政府城市发展的能力是有极大益处的，同时市场的供需格局会逐步改善，最终对房价形成支撑，最终活下来的开发商会在新模式下受益。 政策解析：1、新政下预售门槛大幅提高。封顶后预售制/现售制度相对应要较此前预售期推迟约 8-12 个月/2 年甚至更久。2、新政下资金封闭监管加大项目资金回流总部难度，进而影响总部现金流入流出。政策提出加强项目资金封闭监管，一是与项目相关的全部资金均纳入资金账户管理，竣工验收、具备交付条件后解除监管。二是要求金融机构将个贷拨付时点延后至竣工备案之后。意味着大批土地要等到竣工备案后才能销售和回款，即使部分项目能在主体封顶后预售，实际个贷拨付节点也或将比原模式延后 16 个月（取得土地约 2 年半后）甚至更久。 测算解析：1、首先直接冲击房企现金流：以上海模拟项目测算，累计现金流回正周期从封顶预售的 16 个月拉长至现房销售下的 40 个月，经营性现金流回血明显延后。2、盈利指标层面，上海、深圳、长沙各案例项目销售净利率小幅下行 1-3pct；IRR 降幅显著，其中高能级城市下滑 10-17pct，低能级城市下滑36-50pct，低能级城市拿地相比一线的 IRR 优势基本消失，项目容错空间被压缩。 对不同主体影响：1、房企端：现金流承压、拿地更审慎。现房销售短期对几乎所有开发商都是利空（（次次强 最直接冲击（项项目现金流以以及项支支配现金流以），只是不同企业的承受能力存在差异：高杠杆、拿地较多、在建项目较多的大企业尤其民企，边际影响会比较大；原本低杠杆、自有资金、小盘开发的本土小房企受影响相对更小；现已出险企业活过来的支能性大幅变小。2、房价端：现房销售制度并不必然推动房价上涨。原因在于①新政对于供给下降的影响需要时间去显现，而当前时点多数城市的新房和二手房的库存及库存去化周期仍处于历史相对高的水平。②开发商面临竞争下涨价还是保障现金流的囚徒困境。综合来看，新规产品由于后续市场竞争骤然减弱，不排除部分项目存在提价支能；在待售新房价格未明显上涨的情况下，二手房缺乏大幅涨价基础。3、地方政府端：土地财政进一步承压，地价的 整支能会滞缓于市场 整。对地方政府影响支能是①土地成交显著萎缩，土地财政进一步承压。②地价下降，但地价 整速度会滞缓于市场 整。③地方政府支能加大低密住宅的出让比重。4、地产上下游端：拿地的下行及装修标准的 整同样会对上下游产业链造成压力。①房企资金占压加重之后，或向上游供应商和下游销售传导，即提高总包、供应商等的代垫资比例；②以及由于建设项目越少，带来建筑行业和材料行业的内卷式竞争导致利润下降；③拿地的下行及装修标准的 整同样会对上下游产业造成压力 5、对购房者影响：新政下的最大利好者。① 所见即所得消除交付风险，且月供的实际支付节点也支以与居住需求同步。②中长期逻辑下，供需回归均衡的城市房价会形成底部支撑。 风险提示：政策落地不及预期、模型假设和测算误差风险、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-8 月统计局数据点评:房企开发投资意愿持续低迷，资金端形势依旧严峻 》 2026-09-16 2、《房地产开发：2026W36 ：本周新房成交同比-20%，二手同比维持正增》 2026-09-13 3、《房地产开发：2026W35：新房成交同比仍弱，二手同比维持正增 》 2026-09-06 -30%-20%-10%0%10%20%2025-092026-012026-052026-09房地产沪深3002026 09 22年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、政策解读：房地产行业商业模式彻底转变，短期偏利空，房企现金流面临大考 ........................................ 3 1.预售门槛大幅提高 ，销售方式以优先现房为主 ................................................................................. 4 2.项目资金封闭监管且严格监管，回流总部难度加大 ............................................................................ 5 3.围绕开发、建设、销售、运营全链条，改进优化房地产信贷体系 ........................................................ 7 二、新政下对现金流、IRR 和回报率影响测算 ............................................................................................ 9 三、对不同主体影响解读及相关建议 .......................................................................................................12 1.对房企影响：现金流承压、拿地更审慎 ...........................................................................................12 2.对房价影响：中性判断，不必然推动房价上涨 .................................................................................13 3.对地方政府影响：土地财政进一步承压，地价的 整支能会滞缓于市场 整 .................................