房地产行业跟踪报告：地产股政策博弈，从预期定价到市场验证

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 09 月 21 日 房地产行业跟踪报告 推荐 （维持） 地产股政策博弈，从预期定价到市场验证  地产股阶段性行情受政策质量与市场确认共同影响，需关注基本面反复的风险。1）2022 年年中以来，板块反复演绎“政策放松催化上涨—基本面不及预期带动回落—下行压力酝酿新一轮宽松”的循环。2）政策力度、市场预期和公司风险特征共同影响行情强弱及持续时间，方向性表态能否转化为资金支持与执行安排，是判断政策质量的关键。3）政策驱动与估值修复的定价逻辑、验证条件不同，本文聚焦前者，围绕政策预期、价格确认与后续表现构建事件研究框架。  以事件可预期性界定观测起点，以政策评分和价格确认划分行情观测窗口。1）常规事件以 T-15 价格为测算基准，突发事件以 T 日价格为测算基准，T 为政策公开对应的交易日。2）从资金表述、承接主体激励、政策可追踪性指标三个维度评分，满分 6 分，4 分及以上为高分；T+1 相较 T-1 的涨幅超过 3%为市场强确认。3）按四象限比较后续表现：政策、市场均强时，观测 T+5 与 T+10；政策强、市场弱时，观测 T+1 与 T+5；政策弱、市场强时，观测 T+3 与 T+5；二者均弱时，观测 T+1；通稿未提及地产时，单列 T 日表现。  A 股与港股典型房企回测均显示，政策评分与价格确认有助于区分政策事件的行情表现，港股标的收益弹性更高，A 股标的表现相对稳健。1）回测覆盖2022 年 4 月至 2026 年 7 月的 23 次政策事件，分别构建港股与 A 股两组样本，每组包含 69 个“公司—事件”观察值。港股与 A 股平均策略收益率分别为10.4%和 5.1%，胜率分别为 55.1%和 60.9%，收益标准差分别为 35.3%和 14.6%，体现出两地市场收益弹性与风险特征的差异。2）港股与 A 股高分政策事件的平均收益率分别为 44.9%和 19.2%；市场强确认组平均收益率分别为 25.9%和12.7%，均高于各自弱确认组的 1.0%和 0.9%，支持结合政策质量与价格反应识别行情特征。3）港股收益呈右偏分布，少数强事件贡献主要收益；两市政策与市场反应均弱的 D 象限平均收益率分别为-3.8%和-1.1%，表明弱信号事件的后续风险值得关注。  政策时点有助于界定行情观测窗口，公司波动反映个股风险特征。1）Q2 收益较多来自会前预期定价，Q3 主要来自政策公布后的股价表现，Q4 并非稳定的正收益窗口。2）融创替代口径的收益弹性与波动均较高，华润置地相对稳定，绿城中国居于两者之间。3）评价回测结果需结合历史波动、尾部风险，并考虑信号确认时点、实际成交价格、交易成本和流动性，区分短期政策行情与长期基本面修复。  从政策实践看，未来可关注公积金改革、住房贷款贴息和城市更新三条主线。1）公积金利率决策程序有所简化，其相对利率优势亦明显收窄：2020 年 1 月至 2026 年 8 月，5 年期以上 LPR 与 5 年以上首套公积金贷款利差由 155BP 降至 90BP，适度下调公积金利率有助于增强其住房融资支持作用。2）2025 年消费贷贴息政策已提供实践基础，2026 年延续扩围；房贷贴息可借鉴这一工具，由财政分担部分利息，降低居民融资成本并减轻银行让利压力，推动实际房贷利率向租金回报率靠拢。部分城市已有较好地政策实践。3）9 月 18 日住建部明确指出房地产进入存量时代，城市更新有望成为持续发力方向，老旧小区、危旧房和城中村改造可带动居住品质提升与住房置换，关注财政、长期融资和土地规划配套能否将更新需求转化为实际项目。  投资建议：我们认为开发业务的投资分为三种策略：1）房地产周期上行的右侧，全面利好板块，但其需要总需求曲线右移，而非一线城市止跌的表征指标；2）市场下行期的公司 alpha，其需要催化剂，而非单纯低估值，催化剂按照时间分为依次递进：拿地精准度、利润表兑现、利润表稳定性兑现；3）政策驱动的阶段性行情，主要基于政策博弈。目前周期上行、挖掘 alpha 类机会仍不清晰，政策博弈仍是重要观察方向，高弹性标的回测收益均值更高，回撤风险也更大。  风险提示：政策落地不及预期，市场反应偏离历史规律，样本局限及回测误差。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 106 0.01 总市值(亿元) 10,127.17 0.79 流通市值(亿元) 9,790.80 0.99 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -0.8% -13.7% -19.2% 相对表现 3.8% -10.5% -19.5% 相关研究报告 《房地产行业周报（2026 年第 37 周）：楼市成交同比走弱，中海深圳福田拿地》 2026-09-14 《房地产行业周报（2026 年第 36 周）：楼市成交同比增加，一线城市新房同比增速亮眼》 2026-09-08 《房地产行业重大事项点评：供给出清不等于利润改善——为什么开发商减少不是地产股β》 2026-09-03 -26%-14%-1%12%25/0925/1126/0226/0426/0726/092025-09-19~2026-09-18房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业跟踪报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 一、地产政策是地产股阶段性定价的重要变量 2022 年年中以来，地产板块呈现出较强的政策驱动特征。政策放松往往催化预期修复，带动板块上涨；但随后基本面改善不及预期，行情又逐步回落。随着前期政策效应减弱、基本面下行压力持续累积，市场对新一轮政策加码的预期再度升温，进而催化板块反弹，形成政策预期与基本面验证交替主导的行情循环。 图表 1 2022 年年中以来，重大地产政策及相关表述对板块股价影响明显 资料来源：Wind，华创证券 政策出台是股价重新定价的起点，政策力度、市场预期和公司风险特征共同影响行情的强度与持续时间。1）政策力度方面，资金规模、执行主体和落地指标明确的政策，更容易改变市场对房企融资、销售及现金流的判断；缺少配套执行工具的方向性表态，对股价的影响通常相对有限。2）市场预期方面，时间可预期的会议可能在召开前已被市场提前定价，政策发布后的价格表现取决于实际内容能否超出原有预期。3）公司风险特征方面，同一政策作用于资产负债表和交易结构不同的房企，股价弹性也可能明显分化。因此，判断政策对股价的影响，既要评估政策质量，也要观察市场价格反应。 这也就意味着，地产股研究需要区分政策驱动的阶段性行情与基本面改善带来的估值修复。我们在《Deep Val