房地产行业周度观点更新：销售新规后的土地市场如何演绎？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 销售新规后的土地市场如何演绎？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]“8.28 新政”对房企资金周转、现金回笼与 IRR 带来较大挑战，房企拿地相对审慎。从新政后三周的土地市场表现来看，整体较为平淡，核心城市土拍有所分化。近三周土拍仍有较高溢价率的地块主要特征有：核心区位、稀缺供给、低密、房企区域深耕等。由于当前成交地块仍多为新政前公告地块，房企仍将高度关注新政后新公告地块的现房销售比例、土地款支付节奏等细节。但整体来看，由于新政对于房企资金链的确定性考验，房企对于投资拿地会更为聚焦与审慎，核心区位、区域深耕、低密、土地分期、底价调整等为核心关键词。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 袁佳楠 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520070001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 销售新规后的土地市场如何演绎？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 行业累计下行的时间和空间已相对较大，调整有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。销售制度改革短期对房企周转形成一定压制，但利好中期格局优化。当前优质股票位置较底部的溢价并不大，且机构配置比例较低，短期政策对板块股价的冲击相对可控。中期维度，重视具备融资优势、轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+3.33%，相对沪深 300 的超额收益为+3.39%，行业排名相对靠前（4/32）；年初至今长江房地产指数-14.43%，相对沪深 300 的超额收益为-11.79%，行业排名相对靠后（23/32）。本周板块表现略好，开发类标的以上涨为主，物管类和收租类有涨有跌。 政策：国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，定调房地产进入存量时代。 中央：国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，定调房地产市场出现了“两个转变”，一个是房地产市场供求关系发生重大变化；一个是房地产进入存量时代，二手房交易占比从 2020 年的 27%提高到 2025 年的 46%，今年前 8 个月已经达到 52%，超过 50%标志着进入存量时代。此外，“十五五”时期将推动住房公积金管理服务提质增效等。 销售：近期样本城市旺季特征显现，二手表现更好。 近期旺季特征显现，二手表现更好。根据房管局数据，37 城新房成交面积四周滚动同比-8.9%，较上周-0.2pct，17 城二手房成交面积四周滚动同比+6.4%，较上周+2.2pct；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-13.8%，17 城二手房成交面积累计同比+4.3%。9 月截至 18 号，37 城新房成交面积当月同比-6.6%，17 城二手成交面积当月同比+7.5%，12 城新房及二手合计成交面积同比+2.9%。根据冰山数据，近期 20 城二手实时成交套数同比维持相对较高涨幅。 当周热点：销售新规后的土地市场如何演绎？ “8.28 新政”对房企资金周转、现金回笼与 IRR 带来较大挑战，房企拿地相对审慎。从新政后三周的土地市场表现来看，整体较为平淡，核心城市土拍有所分化。近三周土拍仍有较高溢价率的地块主要有几种特征：1）核心区位、稀缺供给的小块地，典型如中海以 125%溢价率获取的深圳福田香蜜湖街道地块、中海以 40%溢价率获取的西安曲江新区地块等；2）低密属性、房企区域深耕的地块，典型如华润在北京顺义后沙峪板块的北京润园项目大获成功后，以 17%溢价率再次获取相邻地块，星狮与国贸则再次合作，以 16%溢价率获取上海松江泗泾镇容积率1.2 的低密宅地。但与之相对，近三周绝大多数地块最终零溢价率出让，甚至备受关注的北京朝阳区将台地块暂停出让，在其附近就是近年销售表现较好的北京宸园、中海万吉玖序等，一定程度上反映了房企对于投资拿地的观望态度。由于当前成交地块仍多为新政前公告地块，新政对于土地市场的影响仍需持续观望，房企仍将高度关注新政后新公告地块的现房销售比例、土地款支付节奏等细节。但整体来看，由于新政对于房企资金链的确定性考验，房企对于投资拿地会更为聚焦与审慎，核心区位、区域深耕、低密、土地分期、底价调整等为核心关键词。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头——房地产行业 2026 年中报综述》2026-09-08 •《行业逻辑重塑，现房时代来临》2026-09-07 •《变局下的地产股如何定价？——房地产行业周度观点更新》2026-09-06 -30%-13%3%20%2025/92026/12026/52026/9房地产沪深3002026-09-21%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 9 月 18 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)3.33%超额收益(相对沪深300)3.39%周度涨跌幅长江行业排名4/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-14.43%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-11.79%累计收益排名23/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来2732.00%-0.99%-19.65%81-1.68%-2.72% -16.70%2230.23%-2.48%-9.95%000002.SZ万科A3608.50%5.73%-28.60%9909.HK宝龙商业116.43%1.79%-17.63%2191.HK顺丰房托184.31%5.14%4.64%601155.SH新城控股2515.25%7.46%-12.26%603506.SH南都物业213.61%0.61%-10.23%1503.HK招商局商业房托100.50%-0.38%-12.58%600048.SH保利发展6035.14%7.04%-12.23%9983.HK建业新生活31.79%-6.56% -46.23%0405.HK越秀房产信托基金28-0.81%-3.94%-29.07%001979.SZ招商蛇口6014.59%8.