房地产行业第38周周报：本周新房、二手房成交环比均转正；全国二手房交易占比超过50%

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 9 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比持续 6 个月正增长，但涨幅持续收窄；北京二手房环比转跌——房地产行业 2026 年 8 月 70 个大中城市房价数据点评》（2026/9/16） 《8 月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计同比增长 11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大——房地产行业 2026 年 1-8 月统计局数据点评》（2026/9/15） 《楼市成交环比持续走弱；多地鼓励高校购置存量房——房地产行业第 37 周周报（2026 年 9 月 5 日-2026 年 9 月 11 日）》（2026/9/15） 《8 月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度——房地产行业2026 年 8 月月报》（2026/9/11） 《一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划——房地产行业第 36周周报（2026 年 8 月 29 日-2026 年 9 月 4 日）》（2026/9/8） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 38 周周报（2026年 9 月 12 日-2026 年 9 月 18 日） 本周新房、二手房成交环比均转正；全国二手房交易占比超过 50% 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，二手房成交面积同环比均由负转正；新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第 38 周 47 城新房成交面积 212.0万平，环比上升 16.3%，同比下降 13.3%，同比降幅收窄了 9.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-10.6%、35.6%、18.2%，同比增速分别为-6.9%、0.9%、-28.3%，一线城市同比增速较上周下降 29.3 个百分点，二线城市同比增速较上周提升 23.6 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 11.8个百分点。  二手房成交面积同环比均由负转正。第 38 周 23 城二手房成交面积为 239.7 万平，环比上升 14.7%，同比上升 10.3%，同比增速较上周提升了 12.7 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 12.6%、18.9%、10.7%，同比增速分别为 12.0%、8.4%、11.1%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大了 2.8、5.4 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 23.2 个百分点。  新房库存面积与去化周期均环比上升，同比下降。截至第 38 周末，13 城新房库存面积 7329.3 万平方米，环比增速为 2.2%，同比增速为-10.2%；去化周期 18.7个月，环比扩大 1.2 个月，同比下降 3.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.1、17.5、60.8 个月，一、二线城市环比分别上升 0.6、2.2 个月，三四线城市环比下降 0.2 个月；一、二、三四线城市同比分别下降 3.7、1.2、10.1 个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量价齐涨；溢价率环比下降，同比上升。第 37 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 1288.9 万平，环比下降 2.1%，同比上升15.0%；成交土地总价为 224.9 亿元，环比下降 51.6%，同比上升 56.3%；楼面均价为 1745 元/平，环比下降 50.5%，同比上升 35.9%；土地溢价率为 8.6%，环比下降 7.6 个百分点，同比上升 7.2 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。第 38 周房地产行业国内债券总发行量为149.6 亿元，环比上升 89.9%，同比上升 123.0%。总偿还量为 86.5 亿元，环比下降 24.6%，同比下降 41.9%；净融资额为 63.1 亿元。  板块相对收益有所上升。第 38 周房地产行业绝对收益为 3.3%，较上周上升 6.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 3.3%，较上周上升 5.7pct。房地产板块PE 为 8.56X，较上周上升 0.19X。 政策  国新办定于 9 月 18 日举行“开局起步‘十五五’”系列发布会，住建部副部长陈绍旺将介绍“十五五”时期推进住房城乡建设事业高质量发展有关情况并答记者问。其中提到，当前房地产市场出现了两个转变，1）房地产市场供求关系发生了重大变化；2）房地产市场进入了存量时代，二手房的交易从 2020 年的 27%提高到 2025年的 46%，今年 1-8 月二手房交易占比已达 52%。下一步，将全力推动房地产三项基础性制度落地实施，1）在房地产开发上，主要是做实项目公司制，解决谁是项目独立的实施主体这个问题。2）在房地产融资上，主要是推行主办银行制，解决谁来提供项目融资的问题。3）在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。 投资建议  本周可以看到新房、二手房成交面积环比增速均由负转正，我们仍需要密切关注进入“金九银十”后基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。  现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。 风险提示：  现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 9 月 22 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ..........................