地产及物管行业周报：长春出台首个828新政地方细则，前8月全国土地出让金同比-29%

本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 09 月 19 日 长春出台首个 828 新政地方细则，前 8 月全国土地出让金同比-29% 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/9/12-2026/9/18） 相关研究 《房地产行业 2026 年中期投资策略：核心城市先行，星火亦将燎原 20260604》 2026/06/04 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比回升，成交推盘比回落。上周(9.12-9.18)34 个重点城市新房合计成交 176.6 万平米，环比+3%，其中，一二线环比+5.5%，三四线环比-23.6%。9 月(9.1-9.18)34 城一手房成交同比-11.7%，较 8 月-4pct。其中，一二线同比-12.4%，三四线同比-1.4%，分别较 8 月-5.6pct 和+19.1pct。上周 13 城二手房合计成交 111 万平米，环比+11.8%；9 月累计成交同比+1.2%，较 8 月+1.9pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 228 万平米，合计成交 75 万平米，对应成交推盘比为 0.33 倍，较前一周有所回落。最近三个月（26 年 6 月-26 年 8 月）分别为 1.2、1.34 和 1.23 倍。截至上周末（2026/9/18）15 城合计住宅可售面积为 8323.8 万平米，环比+1.88%。3个月移动平均去化月数为 20.5 个月，环比+0.67 个月。 ⚫ 主要政策新闻：长春出台首个 828 新政地方细则，前 8 月全国土地出让金同比-29%。宏观方面，国家统计局公布 8 月房地产数据，1-8 月全国房地产开发投资同比-19.9%，二手房网签面积同比+10.6%。《求是》刊发央行行长潘功胜文章，指出近十年房地产、基建新增贷款占比由 60%以上降至 10%左右，后续将淡化信贷数量目标、强化价格型调控；财政部公布 1-8 月国有土地使用权出让收入 13,753 亿元，同比-28.6%；住建部明确房地产进入存量时代，二手房交易占比已超 50%，将推进现房销售、好房子建设及公积金扩围；因城施策方面，广东 1-8 月新开工老旧小区改造 1106 个；香港公布《五年规划（2026-2030）》，未来十年房屋按公营出租四成、资助出售三成、私人住宅三成供应；长春出台“828”后地方细则，实行封顶预售与现房销售双轨。公积金政策方面，天津拟扩大提取范围，物业费每年上限 3000 元、装修最高 15 万元；泰州、西安、常州相继新增装修及物业费提取。 ⚫ 公司动态跟踪：华润置地 8 月销售数据亮眼。经营数据方面，华润置地公布 8 月经营数据及同比：8 月单月销售金额约 185.0 亿元、同比+40.2%；股份/单位回购方面，领展房产基金于 9 月 14-18 日期间累计耗资约 1.61 亿港元，回购约 434 万个基金单位。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块强于大市、物管板块弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 3.26%，沪深 300 指数下跌 0.06%，相对收益为 3.32%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 3 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：世联行、绿地控股、万科 A、中国武夷、*ST 数源，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为天府文旅、亚太实业、*ST 发展、冠城新材、阳光股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.2%，沪深 300 指数下跌 0.06%，相对收益为-1.14%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 58.5/44.2倍；物管 26/27PE 均值分别 13.0/11.9 倍。 ⚫ 投资分析意见：供给深度出清塑造新格局，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求仍有较强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。2 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 3%，一二线环比上升5%、三四线环比下降 24% 上周(9.12-9.18)34 个重点城市新房合计成交 176.6 万平米，环比上升 3%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 26.7%，较本年周均成交 212.1 万平米下降 16.8%。