房地产行业专题：香港楼市再复盘与新动态

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年09月17日优于大市房地产行业专题香港楼市再复盘与新动态核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2026 年 1-8 月房地产数据点评-8 月地产基本面整体偏弱，但房价趋势相对积极》 ——2026-09-16《房地产现房销售新规点评-短期会有情绪冲击，但长期利大于弊》 ——2026-08-28《统计局 2026 年 1-7月房地产数据点评-7 月销售量价边际改善，地产股价值空间有望释放》 ——2026-08-18《统计局 2026 年 1-6 月房地产数据点评-6 月销售规模和投融资边际走弱，但房价和库存指标尚可》 ——2026-07-15《近期地产数据观察-租金反季节走强，房价止跌逻辑强化》 ——2026-07-07香港楼市复苏进程：从止跌到量价同步修复。2026 年上半年，香港住宅市场已由政策带动下的成交修复，进一步走向量价同步改善。1—7 月私人住宅成交同比增长 30.5%，其中二手成交增长 36.5%，快于一手市场，说明复苏的动力正由开发商低价推盘，转向居民对价格底部、转售流动性和置换时点形成更稳定的共识。售价指数截至 6 月同比上涨 12.7%，较 2025 年 3 月低点累计回升 13.4%；中等面积段价格表现更强，中高总价成交增速亦明显领先，置换链开始修复。租金创新高是本轮价格修复最重要的基本面锚。2026 年 6 月香港住宅租金指数同比上涨 5.1%，再创历史新高，且家庭型面积段租金涨幅更高，反映人口流入、家庭分户及改善型居住需求仍具韧性。与此同时，新增按揭实际利率已大致稳定于 3.25%附近，租金回报率与融资成本的差距较高利率阶段显著收窄。租售关系的再解释：为何长期同步但本轮租售错位。长期看，香港住宅售价和租金指数基本同周期，历次拐点通常只差数月，而本轮却形成租售错位。造成错位的原因是人口回流率先转化为租赁需求，但利率高企抑制购房需求和库存升高压制新房市场阻碍了房价的同步复苏。从历史复盘来看，单一变量不足以造成租售同步或错位，本轮租售错位并非由人口、利率或库存中的某一单项决定，而是这些变量在同一阶段形成了方向相反的传导，造成了租赁和购房需求产生了背离。租金是观察基本面是否托底的领先变量，利率、库存和去化则决定这一托底能否转化为短期价格修复。供给约束下的复苏路径：库存、去化与后市推断。本轮香港楼市复苏不是无约束的普涨行情。香港已完工未售、在建待售及待开工住宅合计广义库存仍约 10.8 万套，较高的库存仍是未来数年价格修复必须消化的约束条件，后续更可能呈现温和、分化式上涨，同时与住宅市场形成鲜明对比的是，商业地产尚未出现同步修复。我们认为，本轮预计不会复制 2003—2008 年快速、全面、持续的估值扩张，中期香港住宅价格跟随租金、利率和成交逐步修复，全年与季度节奏会受到 HIBOR 波动和新盘供应的显著影响。短期看，7 月香港租金指数持续上升，售价指数回落，售价指数单月回落不宜过度解读为市场重新转弱，但房价上行速度大概率会放慢，我们认为全年香港售价指数涨幅在 10%以内对内地房地产的借鉴意义：重视租金反季节上涨。对内地而言，香港经验的核心不在于复制其房价路径，而在于重新重视租金预期在资产定价中的作用。7 月全国 80 城租金已连续三个月反季节上涨，是 2021 年租金系统性走弱以来首次出现淡季改善。相比静态租金收益率，租金能否止跌并形成增长预期，对房价的解释力更强；租金走强类似于房地产资产现金流的“EPS 止跌”，为房价企稳提供了比交易量改善更具内生性的逻辑支撑。风险提示：宏观环境下行，房贷利率上行，需求萎缩、政策收紧等变化带来的风险。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录香港楼市复苏进程：从止跌到量价同步修复 ........................................ 5成交连续扩张，二手市场接棒成为主引擎 .................................................. 5价格修复加速，已从低位反弹转向趋势性回升 .............................................. 5价格修复最重要的基本面锚：租金创新高 .................................................. 7租金回报率收敛，资产现金流重新进入可比较区间 .......................................... 8结构变化：中高总价成交增长更快，置换链开始修复 ........................................ 9租售关系的再解释：为何长期同步但本轮租售错位 ................................. 11长期看租售指数基本同步，但房价波动始终更大 ...........................................11为何本轮租售错位：人口回流率先转化为租赁需求 ......................................... 12为何本轮租售错位：利率高企抑制购房需求 ...............................................13为何本轮租售错位：库存升高压制新房市场 ...............................................14租售关系再复盘：单一变量不足以造成租售同步或错位 ..................................... 14供给约束下的复苏路径：库存、去化与后市推断 ................................... 15库存仍处高位，决定本轮不是无约束上涨 ................................................. 15一手去化改善为价格提供支撑，但开发商仍有主动定价权 ...................................16商业地产仍偏弱，不宜将住宅修复外推为全物业周期反转 ...................................17对比 1997-2008：不是金融危机式出清，缺少强宏观与全球流动性的共振 ..................... 18短期判断：房价进入中低斜率修复 .......................................................19对内地房地产的借鉴意义：重视租金反季节上涨 ..