房地产行业拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳？

谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 1 拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳？ 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2026.09.15 投资评级:看好（维持） 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2026-09-14 2. 《房地产行业跟踪周报》 2026-09-07 3. 《房地产行业跟踪周报》 2026-08-31 哪些二线城市有望率先企稳？ 核心观点 ❖ 新房市场低位运行，二手房率先修复，市场在分化中逐步企稳。2026 年 1-7 月二线新房整体成交处于低位，多数城市销售同比下滑，仅长春、西安、徐州等少数城市同比正增。土地持续缩量带动库存面积被动压降，但新房成交偏弱使多数城市去化周期拉长，36 城中 27 城去化周期同比延长。二手房表现显著优于新房，多城二手房成交占比突破 50%，成交量修复、挂牌量自高点回落，房价下行斜率边际放缓但尚未转正。市场呈现新房磨底、二手房先行修复格局，城市之间供需、价格、供给端表现分化明显，部分城市已释放企稳前置信号。 ❖ 科技产业、新规住宅仅带来结构性行情，楼市企稳取决于供需、库存与利率条件。热点科技行业从业人口占比有限，科创园区远离主城区，科技新贵仅拉动高端豪宅成交，难以改变刚需为主的楼市大盘；新规住宅上市初期具备产品红利，但供给放量后同质化竞争加剧，红利逐步消退。大盘企稳核心依靠基本面改善，需要健康的库存周期、克制的供地节奏，避免新增土地供应加剧存量竞争。当前商贷利率高于二线城市租金回报率，公积金贷款可实现定向降息，当按揭月供低于房租水平，租购比价反转，有望激活自住与潜在投资购房需求。 ❖ 房地产市场评价体系划分城市修复梯队，利率是影响企稳时点的关键变量。我们从人口、经济、购买力、库存四大维度搭建城市房地产价值评价体系，将主要 41 个非一线城市划分为三个梯队。第一梯队城市基本面禀赋较强，二手房成交、挂牌等高频改善信号密集，预计有望在 2027Q2 前后迎来企稳拐点；第二梯队存在结构性短板，库存压力偏高，我们预计其修复节奏滞后约两~三个季度；第三梯队基本面支撑偏弱，出清调整周期更长。本轮周期中，利率通过租购比价、月供安全垫两条路径影响市场节奏，是影响市场企稳时点的重要因素，若房贷利率下调，或加速价格预期的修复并压缩观望周期。 ❖ 投资建议：考虑到二线城市房地产市场已出现边际改善信号，行业或迎企稳拐点；基本面占优城市量价有望持续复苏，偏弱城市节奏滞后但渐入修复通道。边际复苏带动房企估值修复，土储聚焦核心城市的房企或率先受益。我们推荐：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国金茂、滨江集团。 ❖ 风险提示：政策出台进度及力度不及预期，宽松政策对市场提振效果不佳，房企出现债务违约 -26%-18%-11%-3%4%12%房地产沪深300 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 二线城市企稳进程：筑底信号释放，结构分化加剧 ............................................................................... 5 1.1 新房市场：销售表现局部分化，去化周期整体承压 ............................................................................ 5 1.1.1 新房成交仍处低位，局部初现企稳迹象 ............................................................................................. 5 1.1.2 库存去化压力仍存，少数城市去化周期压降 ..................................................................................... 6 1.2 二手房市场：成交修复，供给收缩，房价呈现边际企稳趋势 ............................................................ 9 1.2.1 二手房成交量呈现修复态势，多城市二手房成交占比提升 ............................................................. 9 1.2.2 二手房供给分化，多城市二手房挂牌量收缩 ................................................................................... 10 1.2.3 房价延续调整趋势，下行斜率边际放缓 ........................................................................................... 11 2 二线城市企稳靠什么？科技与新产品带来结构性行情，供需基本面和利率仍是核心 ..................... 13 2.1 需求：短期内热点科技行业对城市房价影响或有限 .......................................................................... 13 2.1.1 从业人数：热点科技行业整体从业规模有限，各城市之间差异明显 ........................................... 13 2.1.2 地理位置：部分科技企业远离传统市区，产业与楼市存在物理隔离 ........................................... 14 2.1.3 购买力：科技新贵释放高端住宅需求，与楼市基本盘错位 ........................................................... 15 2.2 供给：新规住宅首开带动效应明显，但产品红利正逐步衰退 .......................................................... 18 2.3 楼市企稳需要健康的库存周期及克制的供地节奏 .............................................................................. 22 2.4 利率：购房比租房更划算自会激发需求入市，仍有下降空间 ....................................................