新居住研究报告：数字服务，合作互融

专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 存量时代的到来，亦意味着住宅短缺的“工业时代“结束。随着国民居住条件的改善，住宅供需关系的变化，人们对更高效、更便利、更智能的居住服务需求越发凸显。需求的巨变以及消费行为的快速迁移，与供给端相对滞后性的矛盾加剧。全球范围内，居住领域 “沉重”的线下环节使得服务数字化程度低，仅在签约前房源搜索环节被互联网所影响。 数字化技术向垂直领域的深入，正在为全球传统的房产领域注入新动能。可以预见，以数字化手段对居住服务行业和居住方式进行全面升级，以服务者职业化为支撑，我们将迎来服务效率提升、消费者体验改善的新居住服务时代。 因此，新居住服务具有三大特征：（1）数字化新基建，集成的数字化技术加速推动居住服务领域的新型基础设施建设，构建行业新生态，并推动工具革命和场景革命；（2）服务者价值全面崛起，服务者职业化将按照标准化和个性化的路径成长，数字化工具通过标准化、通用化的赋能，缩小了服务者能力方差，在此之上服务者的个性化、感性化价值更加凸显；（3）服务融合，技术进步促进产业服务者进一步分工与分化，产业中心转移形成多中心平权，推动产业间的合作融合，实现合作网络的无边界扩张。 新居住时代：数字服务，合作互融 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 驱动力 Contents 目录 数字新基建 服务者价值崛起 服务互融 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 01 驱动力 核心观点 住房供给整体过剩，消费升级与技术进步将驱动新居住服务时代的到来。同时，消费端升级与供给端滞后的矛盾将要求产业数字化技术进一步深化、服务者彼此间合作融合。新居住服务的构建必须以数字化为新基建，实现服务者价值的全面崛起，并推动全产业链的服务共融。 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 一、高阶服务需求、数字化技术驱动新居住服务到来 随着中国居民居住条件的改善和消费能力提升和，品质、多元、分级的高阶居住服务需求已经显现。一方面，2019 年，中国人均 GDP 突破 1 万美元大关，城镇家庭人均年度可支配收入超 6000 美元，中国城镇中家庭消费能力和消费意愿快速提升；另一方面，中国城镇化率超 60%，城镇住宅存量超 3.5 亿套，家庭户均住宅 1.2 套，人均居住面积超过 40 平米，住宅短缺已成为历史，供给“总量过剩”，未来越来越多的人口将在 19 大都市圈内流动，改善、置换需求成为主流，在以上两方面因素的共同驱动下，品质服务需求凸显。 此外，人口结构性变化，医疗技术推动趋于“长寿”的养老人群快速增长、核心都市圈租赁人口在持续增长，养老需求、租赁需求、房屋更新等各类需求进一步分级。因此，如何获取更便利、更舒适居住服务成为新居住服务的核心驱动力。 数字化技术为新居住服务提供底层支持。云计算、大数据、AI、IOT 等技术的快速进步，居住服务领域逐渐实现全方位的数据采集。更智能化的应用，以需求定制居住服务方式，以信息透明化、服务创新提升用户体验服务，使得居住服务逐渐趋近于零售、金融、交通等普通服务的便捷、简易、高效的“快消化”趋势。 图：中国与主要发达国家人均居住面积、人均 GDP、城镇化率、套户比、房屋自有率对比 注：气泡大小为城镇化率 数据来源：各国统计局，贝壳研究院整理 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 二、滞后的供给，居住服务领域成为被遗忘的数字洼地 纵观全球，房地产领域无疑是最大的单一行业，仅中美两国，存量面积已经超过 500 亿平米，存量住宅规模超 4 亿套，存量价值约 65 万亿美元，而住宅房产交易额更是高达 5 万亿美元，分别占各自国家 GDP 的15%和 21%。居住服务始终是充满想象空间的市场。 不可忽视的是，由于房屋交易自身低频、高价、高信息密度的特性，居住服务领域消费者长期面临交易难度大、交易效率低、交易成本高的痛点。而且居住服务行业本地化、劳动密集型、重线下的行业属性，从业者缺乏科技化投入的动力，使得居住领域的数字化改造、效率变革远远落后于其他领域。根据 Crunchbase，美国房产公司投资于技术研发的比例不足收入的 1％，而其他行业则为 3-8％。 根据麦肯锡全球研究院，中国众多行业之中，房地产领域数字化程度不足 10 分，无疑是数字化程度低、劳动增长率低的洼地，具有庞大的改善空间。所以，相比需求的快速变化，居住服务领域供给端的改革显得滞后，日益增长的居住服务需求与落后的居住服务成为行业最根本矛盾，优质服务成为“稀缺品”。 图：中国主要行业劳动生产率与数字化评分 数据来源：麦肯锡全球研究院 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 三、构建新居住魔方，数字化驱动平面到立体的要素流动 何谓新居住服务？ 新居住服务是指以数字化手段对居住服务行业和居住方式进行全面升级，以服务者职业化为支撑，实现服务效率提升、消费者体验改善的新居住服务生态。 在数字化的架构下，大居住行业产业链条中的各个主体虽然彼此各为一面，但可通过解构、重构、交互而产生融合，一方面是线上与线下达成融合，另一方面是要素间相互流动、彼此交互，但仍为一个利益共同体，体现其由线性到立体、由独立到融合、由单一到多元的变化，从而构建出新居住魔方。 新居住服务具有三大特征：（1）数字新基建，数字集成推动居住服务领域的基础设施重构，沉淀行业知识图谱，构建行业新生态；（2）服务者价值崛起，数字化重构服务者与消费者交互场景，缩小了服务者能力方差，服务者的个性化、感性价值进一步凸显；（3）服务融合，技术进步带来产业的进一步分工与合作，产业中心转移形成多中心平权，推动产业的合作融合，推动合作网络的无边界扩张。 图：新居住魔方的构思 专题报告｜新居住研究报告 2020 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 02 数字新基建 数字集成推动居住服