房地产行业专题研究：新陈代谢初显，业绩拐点渐现——2026年中报业绩点评

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 新陈代谢初显，业绩拐点渐现——2026年中报业绩点评 2026 年 09 月 14 日 【投资要点】  核心结论：板块基本面筑底修复，“最差时刻”或已过去，房企业绩分化加剧，部分盈利改善的房企走出独立上涨行情。  2026H1 地产板块营收跌幅有所扩大，规模仍处于收缩状态。2026H1申万地产板块营收合计为 5461 亿元，同比减少 23%，较上期跌幅扩大 11pct；其中，房地产开发 2026H1 营收同比增速为-24%，主要受住宅开发拖累；房地产服务 2026H1 营收同比增速为-3%，但物业管理、房地产综合服务逆势上涨 5%和 4%。同时，我们选取了 A+H 股房地产板块 55 家重点上市公司作为样本，2026H1 营收合计 9978 亿元，同比减少 16%，与申万地产板块呈现相似的趋势。  2026H1 地产板块公司盈利能力有所好转，归母净利润率下行斜率趋缓，归母净利润同比减亏。2026H1 申万地产板块归母净利润率为-5.8%，同比减少 0.4pct，归母净利润为-316 亿元，同比减亏 67 亿元，显示盈利能力处于筑底过程中。同样，我们选取了 A+H 股房地产板块55 家重点上市公司作为样本，有接近一半的公司中报业绩出现改善。上述公司中报归母净利润合计为-53 亿元，同比减亏 71 亿元。同时，2026H1 归母净利润率为-0.5%，相较于 2025H1 同比增加 0.5pct，同样显示盈利能力处于筑底过程中。  2026 年地产板块年涨幅跑输上证指数，8 月中报窗口期板块相对走强，房地产服务板块涨幅更大。申万地产板块 2026 年 1-8 月涨幅为-9.8%，8 月涨幅为 4.3%，相较上证指数涨幅分别落后 8.8pct/领先0.3pct，中报窗口期间板块跑赢上证指数；其中，住宅开发/物业管理/房产租赁经纪/房地产综合服务等细分板块 2026 年 8 月相对涨幅分别为 1.5%/4.9%/10.7%/2.9%，带动板块上涨。  房企业绩分化加剧，也带动个股走势产生差异。2026H1 新鸿基地产、贝壳、太古地产、陆家嘴、中国海外宏洋等公司业绩逆势提升，今年以来走出个股独立上涨行情；另一方面，万科、华发、华侨城、融创、保利置业等公司业绩出现不同程度下滑，今年以来个股跌幅在 25%以上。我们预计财务稳健、较快完成新旧土储置换的房企将率先实现业绩转正，而高杠杆、去化能力较弱的房企仍在消化历史包袱，业绩恢复速度较慢。 【配置建议】  把握本轮政策宽松期及结构性估值修复布局机会。从业绩端来看，板块盈利能力仍处于筑底修复阶段，部分优质公司业绩逐步出现改善，关注未来新房市场量价走势及上市房企业绩修复进程，建议关注优质头部标的华润置地、招商蛇口、中国金茂、绿城中国等，同步关注三四线布局房企中国海外宏洋。 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张凯 证书编号：S1160525080002 相对指数表现 相关研究 《房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面》 2026.09.08 《评级调整扰动下，哪些主体值得关注？》 2026.07.14 《从典型一二线城市楼市成交结构看本轮“小阳春”行情》 2026.05.28 《业绩筑底进行时 个股表现持续分化——2025 年年报及 2026 年一季报点评》 2026.05.27 《REITs 系列报告之一：一文尽览公募REITs 基础通识与资产图谱》 2026.05.10 -30%-20%-10%0%10%20%2025/92026/32026/9房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 【风险提示】  房地产市场回暖不及预期风险，宽松政策不及预期风险，个别房企资金风险。 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 正文目录 1. “最差时刻”或已过去 房企业绩分化加剧 ...................................................... 4 2. 风险提示 ..................................................................................................... 8 图表目录 图表 1： 申万地产板块营收表现（合计） ..................................................... 4 图表 2： 申万地产细分板块 2026H1 营收同比表现（合计） ........................ 4 图表 3： A+H 股房地产板块 55 家重点上市公司 2026H1 业绩表现 ............. 5 图表 4： A+H 股房地产板块 25 家重点上市公司 2026H1 营收表现 ............. 6 图表 5： 申万地产板块盈利能力表现（合计） ............................................. 6 图表 6： 申万地产细分板块 2026H1 盈利能力表现（合计） ........................ 6 图表 7： A+H 股房地产板块 25 家重点上市公司 2026H1 归母净利润 .......... 7 图表 8： A+H 股房地产板块 25 家重点上市公司 2026H1 归母净利润率 ...... 7 图表 9： 申万地产板块及上证指数年涨跌幅（%） ....................................... 8 图表 10： 申万地产细分板块 2026 年 1-8 月及 8 月相对大盘涨跌幅（%） . 8 敬请阅读本报告正文后各项声明 4 房地产行业专题研究 1.“最差时刻”或已过去 房企业绩分化加剧 2026H1 申万地产板块营收跌幅有所扩大，规模仍处于收缩状态。2026H1申万地产板块营收合计为 5461 亿元，同比增速为-23%，较上期跌幅扩大 11pct；其中，房地产开发 2026H1 营收同比增速为-24%，主要受住宅开发拖累；房地产服务 2026H1 营收同比增速为-3%，但物业管理、房地产综合服务逆势上涨5%和 4%；综合来看，整个板块仍处于营收规模收缩状态。 图表 1：申万地产板块营收表现（合计） 资料来源：Choice 板块数据，东方财富证券研究所 图表 2：申万地产细分板块 2026H1 营收同比表现（合计） 资料来源：Choice 板块数据，东方财富证券研究所 同时，我们选取了 A+H 股房地产板块 55 家重点上市公司作为样本，营收增加的有 21 家，占比 38%，减少的有 34 家，占比 62%，55 家公司 2026H1营收合计 9978 亿元，同比减少 16%，与申万地产板块呈现相似的趋势。选取2026H1 25 家营收