REITs行业周报：中海第二单公募REITs申请注册，保障房板块领涨

REITs 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 18 REITs 2026 年 09 月 13 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《REITs 指数环比下跌，产业园区板块跌幅最大 —行业周报》-2026.9.6 《两单 REITs 获交易所受理，产业园板块连续两周领涨 —行业周报》-2026.8.30 《 5 只 REITs 密集获批，首单文创街 区 REIT 申 报 — 行 业 周 报 》-2026.8.23 中海第二单公募 REITs 申请注册，保障房板块领涨 ——行业周报 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 中证 REITs 指数环比下跌，维持行业“看好”评级 2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9，同比下跌 17.51%，环比下跌 0.59%。我们认为，近期 REITs 市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局。政策层面，商业不动产 REITs 试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容。资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs 分派率与 30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化。建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局。维持行业“看好”评级。 ⚫ 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请注册 本周中国海外发展（00688.HK）公告，华夏基金及中信证券已向中国证监会及深交所提交“华夏中海封闭式商业不动产证券投资基金”的注册及上市申请，这是继 2025 年 10 月映月湖环宇城 REIT 上市后，中海在公募 REITs 领域的第二步。中国建筑租赁住房 REIT 网下认购，145.28 倍超额认购，42 家机构 227 个配售对象，认购价 2.735 元/份。 ⚫ 一周行情：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% 2026 年第 37 周，中证 REITs（收盘）指数为 692.9，同比下跌 17.51%，环比下跌 0.59%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌11.87%，同期沪深 300 指数累计上涨 13.29%，累计超额收益-25.16%。本周中证 REITs 全收益指数 937.11，同比下跌 12.42%，环比下跌 0.39%；从累计数值看，2025 年年初至今，REITs 全收益指数累计下跌 2.76%，同期沪深 300 指数累计上涨13.29%，累计超额收益-16.05%。本周 REITs 市场交易规模成交量达 5.49 亿份，同比下降 14.08%；成交额达 17.45 亿元，同比下降 39.64%；区间换手率 1.63%，同比-1.18pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类 REITs 一周涨跌幅分别为 0.39%、-1.32%、-0.55%、-2.68%、-1.24%、-1.72%、-1.51%；一月涨跌幅分别为-0.4%、-1.17%、-1.5%、2.38%、0.12%、-1.6%、-1.5%。 ⚫ 一级跟踪：43 只 REITs 基金等待上市，发行市场保持活跃 2026 年第 37 周，共有 43 只 REITs 基金等待上市，13 只 REITs 基金等待扩募。待上市首发 REITs 中，商业不动产 REITs 达 22 支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批 6 只商业不动产 REITs 已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。 ⚫ 风险提示：（1）公募 REITs 价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 -19%-10%0%10%19%2025-092026-012026-05中证REITs全收益沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业周报 行业研究 行业周报 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 18 目 录 1、 华夏中海封闭式商业不动产 REITs 申请上市 ........................................................................................................................ 3 2、 市场回顾：中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% .......................................................................................................... 4 2.1、 中证 REITs（收盘）指数环比下跌 0.59% ................................................................................................................... 4 2.2、 中证 REITs 全收益指数环比下跌 0.39% ...................................................................................................................... 5 2.3、 周度跟踪：REITs 市场成交量同比下降 14.08% ......................................................................................................... 6 2.4、 30 日数据：REITs 市场成交量同比下降 5.41% .......................................................................................................... 6 3、 分板块表现：本周保障房板块领涨 ........................................................................................................................................ 7 4、 一级跟踪：43 只 REITs 基金等待上市，商业不动产活跃 .................................................................................................