房地产行业2026年8月月报：8月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 9 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划——房地产行业第36 周周报（2026 年 8 月 29 日-2026 年 9 月 4日）》（2026/9/8） 《本周新房、二手房成交有所走弱；‚8·28‛一揽子政策完善房地产新模式的基础制度、维护购房人权益——房地产行业第 35 周周报（2026 年 8 月22 日-2026 年 8 月 28 日）》（2026/9/2） 《保利置业集团：业绩与毛利率承压；销售排名进一步提升，土储一二线城市占比高》（2026/8/31） 《建发国际集团：业绩降幅小于营收；毛利率持续回升；在手现金增长；销售排名跻身行业前五》（2026/8/31） 《滨江集团：业绩降幅小于营收，净利率改善；销售排名再度提升，有望顺利完成全年目标》（2026/8/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 8 月月报 8 月楼市成交环比为负，同比走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度 核心观点 【新房成交】  8 月新房成交面积环比下滑，同比降幅持续扩大，延续淡季走势。8 月 47 城新房成交面积环比-5.4%，同比-11.9%，同比降幅较 7 月扩大6.0pct。1-8 月累计同比-7.2%。  各能级城市环比均出现负增长，且同比增速也均走弱，一线城市尚能保持同比正增长，但二、三四线城市同比均呈现负增长，弱能级城市降幅更大。1）一线城市：8 月一线城市新房成交面积环比-2.4%，同比+12.8%，同比涨幅较 7 月收窄 0.9pct。具体来看，四个一线城市同比均走弱，环比表现出现分化：深圳环比明显走弱，430 政策需求集中释放以后，成交动能明显走弱，不过同比仍然因为低基数的原因出现了正增长；上海新房成交环比基本持平，北京、广州环比正增长。上海环比基本持平，同比+16%（前值：同比+17%）；北京环比+1%，同比基本持平（前值：同比+2%）；深圳环比-32%，同比+31%（前值：同比+64%）；广州环比+5%，同比+13%（前值：同比+2%）。1-8 月一线城市新房成交面积同比+2.4%，其中上海、广州、北京同比分别增长 6.9%、1.5%、0.3%，深圳同比-8.5%。2）二线城市：8 月二线城市新房成交面积环比-9.5%，同比-6.5%，同比由正转负，同比增速较 7 月下降 11.4pct。其中杭州、武汉同环比均正增长；宁波环比负增长、同比正增长；其余城市同环比均出现了负增长。1-8 月二线城市新房成交面积同比-8.9%。3）三四线城市：8 月三四线城市新房成交面积环比-2.1%，同比-26.0%，同比降幅较 7 月扩大 2.8 pct。1-8 月三四线城市新房成交面积同比-9.3%。 【二手房成交】  8 月二手房成交面积环比下滑，同比涨幅持续收窄。8 月 23 城二手房成交面积环比- 9.7%，同比+6.5%，同比涨幅较 7 月收窄 2.4pct。1-8 月累计同比+4.4%。  从各城市能级来看，8 月各能级城市二手房成交面积环比均下滑，同比涨幅均有所收窄。1）一线城市：8 月一线城市二手房成交面积环比-2.9%，同比+9.2%，同比涨幅较 7 月收窄 2.0pct。其中，北京环比-1%、同比+1%（前值：同比+7%）；上海环比-1%、同比+18%（前值：同比+17%）；深圳环比-14%、同比基本持平（前值：同比+3%）。1-8 月一线城市二手房成交面积同比+6.2%。其中北京 1-8 月累计同比+2%，上海累计同比+12%，深圳累计同比-2%。2）二线城市：8 月二线城市二手房成交面积环比-13.0%，同比+2.0%，同比涨幅较 7 月收窄 1.7pct。其中，南京、青岛、苏州、厦门、成都环比负增长，但同比正增长；杭州、南宁、大连同环比均负增长。1-8 月二线城市二手房成交面积同比-0.1%。3）三四线城市：8 月三四线城市二手房成交面积环比-13.2%，同比+12.4%，同比涨幅较 7 月收窄 5.8pct。1-8 月三四线城市二手房成交面积同比+ 13.4%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。8 月末 13 城新房库存面积环比-0.9%，同比-11.4%；去化周期 16.1 个月，环比-1.3 个月，同比-3.0 个月。一、二、三四线城市去化周期分别为 13.4、14.0、56.6 个月，各能级城市去化周期同环比均出现了下滑。具体来看，上海、深圳、杭州、福州（新进）去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  成交规模同环比下滑，楼面均价在一线城市优质地块带动下同环比上涨，溢价率同环比均提升。8 月全国成交土地规划建面环比-7.0%，同比-23.4%；楼面均价 1437 元/平，环比+1.2%，同比+52.2%，溢价率 6.4%，环比+0.7pct，同比+2.3pct。其中全国住宅类用地楼面价 5257 元/平，环比+14.2%，同比+68.4%；全国住宅类用地溢价率 7.6%，环比-0.2pct，同比+2.3pct。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达 4.8 万元/平，平均溢价率11.9%。从累计来看，1-8 月全国土地成交总价同比下降近两成，土拍热度不及去年同期。1-8 月全国成交土地规划建面同比-17.2%，成交总价同比-19.4%，楼面均价 1148 元/平，同比-2.7%，平均溢价率 6.1%，同比-1.0pct；全国住宅类用地成交土地规划总建面累计同比-20.7%，成交总价同比-23.4%，楼面均价 4409 元/平，同比-3.4%，平均溢价率 8.3%，同比-1.1pct。 【房企】  销售：百强房企 8 月销售同比降幅扩大。百强房企 8 月全口径销售额同比-12.9%（前值：-12.0%）；1-8 月累计同比-14.9%。TOP20 房企中，8 月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+442%）、中建东孚（+176%）、绿地（+43%）、中国中铁（+43%）、华润（+40%）、中建壹品（+16%）、越秀（+2%）。1-8 月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+132%）、中建东孚（+25%）、中建壹品（+24%）、中国中铁（+14%）、绿地（+13%）、中海（+10%）、华润（+9%）、金茂（+5%）、招蛇（+1%）。  拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，8 月百强房企拿地金额与拿地强度同比均提升。百强房企 8 月全口径拿地金额 730 亿元，同比+138.1%，拿地强度 26%，同比+12pct；楼面均价 1.91 万元/平，同