房地产行业2026H1物业管理板块财报综述：物管板块整体承压，优质物企保持韧性

本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。1 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2026 年 09 月 09 日 物管板块整体承压，优质物企保持韧性 看好 ——2026H1 物业管理板块财报综述 相关研究 《本轮租金改善源于租赁供给收缩，进一步支撑核心城市止跌回升判断——二手房租金改善的分析及持续性判断》 2026/06/15 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 26H1 板块营收增长、业绩下滑，物企表现分化加剧。26H1，物业管理板块整体主营业务收入同比+4.1%，较上年同期-0.8pct，较 25 年全年-1.0pct；其中，一线物管公司营业收入同比+6.0%，较上年同期-1.0pct；二线物管公司营业收入同比+0.3%，较 25 年全年-1.1pct。26H1，物业管理板块整体归母净利润同比-0.7%，较上年同期+1.0pct，较 25年全年+10.6pct。其中，一线物管公司归母净利润同比+3.7%，较上年同期+4.9pct；二线物管公司归母净利润同比-12.9%，较上年同期-9.6pct。26H1，主流物业管理公司业绩增速下降，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值大幅增长。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。 ⚫ 26H1 板块毛利率、净利率双降，源于成本占比提升、应收款减值增加等。26H1，物业管理板块整体毛利率为 18.7%，同比-0.6pct。其中，一线物企毛利率为 18.3%，同比-0.4pct；二线物企毛利率为19.8%，同比-0.7pct。26H1，板块整体净利率为6.8%，同比-0.3pct。其中，一线物企净利率为 7.7%，同比-0.2pct；二线物企净利率为 5.0%，同比-0.8pct。26H1，板块整体三费率为 7.1%，同比持平。其中，一线物企三费率为 5.3%，同比-0.6pct；二线物企三费率为 7.8%，同比+0.2pct。26H1，板块应收款余额均值达 49亿元，同比+5.8%；应收账款减值金额均值达 11 亿元，同比+20%，对应应收账款减值占比应收账款为 23%，较上年同期+3pct，其中一线物企 13%、同比+3pct，二线物企32%、同比+3pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为 2.3%，同比-1pct。26H1，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比高位。 ⚫ 26H1 基础/非业主/业主增值分别占 77%/11%/9%、合同/在管比 1.2 倍。26H1，5 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比77%、11%、9%，收入分别同比+9%、-10%、-10%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，26H1，13 家主流物企在管面积平均同比+4%，较上年同期-2.5pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+6%、+2%。合同面积平均同比+5.6%，较上年同期+0.2pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+4.7%、+6.5%。26H1 末，13家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为 1.23倍，较 25年末-0.03倍。其中，一线、二线物企分别为 1.26、1.21 倍，较 25 年末均-0.03 倍。 ⚫ 26H1 板块资产负债率升、周转率平、净利率降，板块 ROE 下降。26H1，物业管理板块整体 ROE 为 4.2%，同比-0.8pct。其中，一线物企 ROE 为 8.0%，同比持平；二线物企ROE 为 3.1%，同比-1.0pct。26H1，板块整体资产负债率为 48.2%，同比+0.7pct；板块整体资产周转率为 0.38 次，同比持平；板块整体净利率为 6.8%，同比-0.3pct 。综合来看，26H1，物业管理板块负债率上升、周转率持平、净利率略降，综合导致板块整体ROE 下降，其中一线物企仍显著好于二线物企。 ⚫ 投资分析意见：物管板块整体承压，优质物企保持韧性，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质增效下实现高质量发展，预计后续成长空间更大。目前物管板块平均 2026PE 11X，我们维持物管行业“看好”评级，推荐：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注：滨江服务、建发物业。 ⚫ 风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。 本研究报告仅通过邮件提供给 博时基金 博时基金管理有限公司(researchreport@bosera.com) 使用。2 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共21页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物