香港房地产行业月度跟踪：8月香港住宅继续处在量价观察期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 8 月香港住宅继续处在量价观察期 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 领展房产基金 823 HK 49.27 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 港铁公司 66 HK 35.10 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 9 月 09 日│中国内地 动态点评 8 月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。我们依然认为短期需要观察房价走势，倾向于认为 7-8 月市场表现（尤其房价）为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回 2-3 年周期的温和上涨通道。此外，香港北部都会区“片区开发”取得新进展，写字楼租金已接近同比回正。我们维持对于香港市场占比高的港资房企的推荐，阶段性更看好受住宅量价波动影响较小、租金表现逐步迎来拐点、股息率更具吸引力的持有类房企，重点推荐太古地产、新鸿基地产、领展房产基金、港铁公司。 住宅量价：成交量跌价涨，租金再创新高 8 月香港住宅成交量延续同比调整，但房价环比反弹。成交量方面，根据香港土地注册处的数据，8 月香港新房私人住宅成交合约数量为 927 份，在新房推盘修复的推动下环比+21%，但同比-48%；二手房成交 2715 份，环比-19%，同比-17%。房价方面，8 月末中原地产领先指数月环比+1.4%（7月-0.6%），止住下跌趋势并一度创出年内新高。我们延续此前判断，短期仍需观察房价走势；基于持续优化的库存数据，我们倾向于认为 7-8 月市场表现（尤其房价）仅为短期波动，后续若美联储加息预期缓和、港股表现改善，或推动房价重回 2-3 年周期的温和上涨通道。此外，根据香港差饷物业估价署的数据，7 月香港私人住宅租金指数环比+0.8%，继续刷新历史新高，70 平以下私人住宅平均租金收益率为 3.20%，与房贷利率 3.25%几乎持平。 北部都会区：首个“片区开发”项目落地，发展迎来里程碑 8 月 24 日，中海地产、招商局置地、华润置地、中旅投资、京东、信和置业联手获取香港北部都会区洪水桥/厦村新发展区首个“片区开发”试点项目，总价 10.3 亿港币。项目并未采取价高者得的传统招标模式，地价不高（楼面价 1932 港币/平方呎），体现产业优先的政策导向。根据中海地产公众号，该项目总投资 168 亿港币，计划建设一个集现代物流、住宅及社区商业配套的片区项目，预计提供 6000 个就业职位。今年以来，香港政府持续推进北都收地（6 月新田科技城收地 117 万平）和立法（7 月《北部都会区发展条例草案》刊宪，目前处于立法会审议阶段），相关条例落地后或进一步加速北都发展，有望为房企带来增量业务机会。 商业地产：宏观经济和前端指标延续改善，写字楼租金接近同比回正 根据香港政府统计处和 Wind 的数据，2Q26 香港 GDP 同比+4.3%，1H26累计同比+5.1%，推动香港政府将 26 年 GDP 增长目标从 5 月公布的2.5%-3.5%上修至 3.5%-4.5%；7 月香港零售业销货价值同比+4.5%，其中奢侈品零售同比+19.8%，高端零售复苏程度继续强于必选消费；1-7 月香港IPO 融资规模同比+155%，IPO 保持火热态势。宏观经济和前端指标的复苏继续推动商业地产租金筑底，根据香港差饷物业估价署的数据，7 月香港零售 / 写 字 楼 / 工 厂 大 厦 租 金 指 数 分 别 环 比 持 平 /+0.05%/+0.1% ， 同 比-3.2%/-0.1%/-1.0%，写字楼租金已连续 4 个月环比上涨，同比亦接近回正。 风险提示：美联储转向加息导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期。 (35)(23)(11)214Sep-25Jan-26May-26Sep-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6： 2026 年以来月度新房销售 TOP 项目（以楼宇买卖登记数量排序） 项目 开发商 楼宇买卖登记数量（宗） 楼宇买卖登记金额（亿港币）