房地产行业地产开发企业2026年中报综述：缩表筑底迎地产新周期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 缩表筑底迎地产新周期 ——地产开发企业 2026 年中报综述 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 10.50 买入 越秀地产 123 HK 5.63 买入 建发国际集团 1908 HK 20.90 买入 新城控股 601155 CH 19.91 买入 绿城中国 3900 HK 9.75 买入 招商蛇口 001979 CH 10.30 买入 中国金茂 817 HK 1.92 买入 城投控股 600649 CH 5.83 买入 中国海外发展 688 HK 18.54 买入 绿城服务 2869 HK 6.09 买入 建发股份 600153 CH 11.79 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 滨江集团 002244 CH 11.64 买入 华润万象生活 1209 HK 54.08 买入 华润置地 1109 HK 37.92 买入 招商积余 001914 CH 11.44 买入 太古地产 1972 HK 30.57 买入 中国海外宏洋集团 81 HK 3.11 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 9 月 09 日│中国内地 专题研究 1H2026 重点房企业绩延续磨底：营收、归母净利润降幅仍处两位数，但毛利率已经接近企稳。销售降幅较 2025 年全年收窄，拿地端延续大幅收缩，行业集中度进一步向央国企集中。更值得关注的是， "828 新政"正式落地，叠加头部企业经营性不动产 REIT 出表、轻资产业务持续发展，行业正加速从规模驱动转向质量与运营驱动，关注行业结构性机会。 业绩：结转规模加速下降，毛利率接近企稳 1H2026，12 家样本合计实现营业收入 5421.5 亿元，同比-15.7%，较 2025年全年降幅走阔，主因前期销售低迷向结转端的滞后传导持续兑现，参考仍在下降的合同负债，预计收入下行趋势还将持续。平均毛利率 14.96%，同比仅微降 0.29pct，降幅较 2025 年全年明显收窄，毛利率基本触底，随着2024 年相对高毛利项目步入结算周期，我们认为后续毛利率水平有望企稳。合计归母净利润 259.2 亿元，同比-24.8%，跌幅高于收入的原因在于期间费用相对于收入更刚性，同时合联营项目盈利能力下降。中期减值计提压力显著减轻，但展望全年，需关注新政下资金周转率的下降对盈利的影响。 销售及扩张：销售降幅边际收窄，拿地更趋审慎 1H2026，12 家样本合计销售额同比-5.8%，较 2025 年全年降幅收窄，销售端边际企稳迹象初显，主要受益于核心城市政策优化、头部企业聚焦优质推盘及低基数效应。分化格局延续，5 家房企实现正增长，其中中国海外发展销售额为唯一达成双位数增长的 TOP10 房企；跌幅较大的主流民企在开发规模深度调整中均已把重心转向商业地产运营。投资端"以销定投"进一步固化，12 家样本合计拿地额同比-50.3%，拿地强度约 24.8%；但头部央国企权益比例逆势提升，核心城市优质地块进一步向资金实力强的企业集中。 融资：杠杆延续压降，融资成本优势巩固 1H2026 末，重点房企合计有息负债同比-3.1%，杠杆延续压降态势；期末现金余额合计 7255.03 亿元，同比仅-0.8%，在销售承压背景下现金流韧性凸显，主要得益于拿地支出大幅收缩及回款优先策略。融资成本分化进一步加剧： 1H2026 末，平均融资成本为 3.14%，较 2025 年末进一步下行 11bp，央企融资成本基本走入 2.0 时代；而民营企业融资成本仍整体高于央国企。我们认为，"828 新政"提出的主办银行制有望进一步强化这一趋势，财务稳健、现金流稳定的头部企业将持续获得更优的融资条件。 投资建议 销售制度改革重构房企商业模式，我们认为行业将从高杠杆、高周转资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动，重点推荐：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、建发股份、滨江集团、中国海外宏洋、招商蛇口、中国金茂、绿城中国、新鸿基地产、越秀地产、城投控股、太古地产、龙湖集团、新城控股；2）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余；3）头部二手房经纪商。 风险提示：地产政策波动；地产量价复苏不及预期；部分房企面临经营风险。 (35)(23)(11)214Sep-25Jan-26May-26Sep-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 重点房企 2026 年中报综述 ........................................................................................................................................... 3 业绩：结转规模加速下降，利润率接近企稳 ................................................................................................................. 4 营收规模降幅较 2025 年显著走阔，利润率同比小幅走低 .................................................................................... 4 合同负债持续收缩，盈利修复的关键仍在质不在量 .............................................................................................. 5 少数股东损益占比及合联营收益双双下降，资产减值压力缓释 ............................................................................ 6 销售：销售规模小幅下降，分化格局延续 .................................................................................................................... 8 销售降幅收窄，行业企稳迹象初显 ...