房地产行业2026H1房地产板块财报综述：板块报表继续承压，核心城市房价企稳

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2026 年 09 月 08 日 板块报表继续承压，核心城市房价企稳 看好 ——2026H1 房地产板块财报综述 相关研究 《本轮租金改善源于租赁供给收缩，进一步支撑核心城市止跌回升判断——二手房租金改善的分析及持续性判断》 2026/06/15 《核心城市先行，星火亦可燎原——中国房地产止跌回稳系列报告之一》 2026/05/18 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 26H1 板块营收下降，毛利率略升、费率提升、减值占比下降，业绩下行。26H1 板块营收同比-21.9%，较 25 年-4.8pct；从房企结构来看营收增速：一线-16%>三线-27%>二线-29%。26H1 净利润同比-10%，较 25 年+59pct，各线房企业绩均值均出现亏损、但亏损额收窄；源于结算偏弱、结转毛利率略升、费率提升、减值占比下降；从房企结构来看业绩增速：二线+33%>三线-24%>一线-30%。展望后续，判断上海房价已经于 2026 年年初见底，8 月京沪接连出台楼市新政策，推出时点超预期，将夯实核心城市底部，并判断楼市政策仍有优化空间；8.28 现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量、但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立。综合预计 2026-27 年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，并且业绩分化也将进一步加剧。 ⚫ 26H1 毛利率提升、净利率负值收窄，三项费率提升、减值占比下降。26H1 板块毛利率 15.3%，较 25 年+1.0pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地 2.5-3 年，目前 21 年及之前老货仍处于持续降价去化阶段、仍有减值计提风险；从房企结构来看毛利率：三线 21%>二线 18%>一线 12%。26H1 三项费用率 12.9%，较 25 年+2.3pct。26H1 少数股东损益比 0.6%、分子分母均为负；减值损失占营收比为 0.5%，同比-3.1pct。毛利率略升、费用率上升、减值损失占比下降综合导致 26H1 净利率提升至-6.8%，较 25年+7.6pct；从结构来看净利率：二线-6.0%>三线-6.4%>一线-7.4%。展望后续，预计 26 年板块毛利率和净利率仍偏弱，但利润率有筑底趋势、并少数优质企业将有改善，27 年板块开始结算 24-25 年好房子阶段项目，预计板块毛利率将有所改善。 ⚫ 26H1 末净负债率提升，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。26H1 末板块资产负债率 73.3%，较 25 年末-0.1pct；剔预收款后负债率为 70.4%，较25 年末持平；净负债率 94.9%，较 25 年末+1.7pct，其中一线净负债率下降、二三线回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。26H1 末板块现金短债比为 0.9 倍，较 25 年末-0.1 倍；其中一二三线房企分别为0.8 倍、0.7 倍、1.0 倍，各线房企均有所回落。 ⚫ 26H1 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。26H1板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-16%，源于行业销售增速下行。26H1 行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为 89%，较 25 年+20pct；26H1 末预收账款同比-35%，较 25 年末+0.7pct；22-25 年末预收账款锁定率分别为 0.87、0.69、0.62、0.49 倍，26Q1 末继续下降至 0.45 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一二线房企相对略高。 ⚫ 投资分析意见：板块报表继续承压，核心城市房价企稳，维持“看好”评级。我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、保利置业、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展； 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共19页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为，现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同将推动楼市供给共振下行，但需求有强支撑，推动改善供需关系，进一步强化上海等核心城市房价底部确立；虽房企经营将阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度将跳升、股债融资将助力优质企业成长。此外，二手房对新房替代增强，渗透率提升利好中介企业。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、绿城中国、中海宏洋、保利置业、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展； 4）物业管理：华润万象、绿城服