建筑装饰行业点评：住房销售制度改革下装配式建造的经济性测算

证券研究报告 | 行业点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 建筑装饰 住房销售制度改革下装配式建造的经济性测算 住房销售制度改革推进，装配式建筑的工期优势有望加快转化为经济价值。封顶预售要求及现房销售的推进，使开发商回款节点后移，施工进度与资本占用周期的联系进一步增强。装配式建筑通过工厂预制与现场施工并行，缩短施工及交付周期，有望帮助开发商缓解资金占用压力。我们认为，销售制度改革将增强开发商采用装配式建造的内生动力，推动行业需求扩张，并通过规模效应促进降本提效。 回款延后带来的资本占用成本，显著高于装配式建造的增量造价。以单方开发投入 1 万元、年化综合资本占用成本率 8%为基准，分别假设封顶预售叠加按揭竣备后发放、现房销售的平均新增占款比例为 75%、90%，有效回款延迟 18 个月、24 个月，测算新增资本占用成本分别为 900 元/㎡、1440 元/㎡，为通过适度增加建造投入换取回款提速提供经济空间。 参考情景下，装配式建造可实现单方净节约 520 元，经济改善相当于总开发投入的 5.2%。以建筑面积 10 万㎡、总开发投入 10 亿元的项目为例，假设装配式使可压缩施工周期由 24 个月缩短至 12 个月，并转化为实际可用回款提前 12 个月，平均可释放资金为总投入的 90%。按 8%的综合资本占用成本率测算，资本占用成本毛节约为 720 元/㎡，扣除 200 元/㎡净增量造价后，相对现房销售下传统建造方案净节约 520 元/㎡，对应项目经济改善 5200 万元。 敏感性分析显示，较低资金成本下仍可具备经济性，关键在于有效回款提前幅度。保持其他假设不变，在 3.5%、5%、8%的综合资本占用成本率下，回款提前 12 个月分别对应单方净节约 115 元、250 元、520 元；覆盖装配式增量造价所需的回款提前幅度分别为 7.62 个月、5.33 个月、3.33个月。装配式的经济价值取决于实际缩期能否传导至可用回款，以及资金占用收益能否覆盖建造增量。 投资建议：通过定量测算，在住房销售制度改革下，开发商采用装配式方式建造住宅具备显著经济性，后续装配式建造的工期价值有望重估。关注MiC 装配式施工龙头中国建筑国际（ 26PE 4.3X，26E 股息率 7.9%）；钢结构龙头鸿路钢构（ 26PE 14X）、精工钢构（ 26PE 8.9X，26E 股息率 7.8%）；装配式设计龙头华阳国际（ 26PE 25X）；装配式装修龙头江河集团（ 26PE 14X，26E 股息率 6.5%）、亚厦股份、金螳螂；PC 吊装设备商中联重科 26PE 11X）等。 风险提示：政策推动不及预期，行业需求不及预期，各公司相关业务开拓 不及预期，假设和测算误差风险等。 增持 维持） 行业走势 作者 分析师 何亚轩 执业证书编号：S0680518030004 邮箱：heyaxuan@gszq.com 分析师 廖文强 执业证书编号：S0680519070003 邮箱：liaowenqiang@gszq.com 相关研究 1、《建筑装饰：建筑板块优质红利股有哪些？》 2026-09-06 2、《建筑板块 2026 中报总结： 营收业绩持续承压，经营性现金流与毛利率改善：》 2026-09-01 3、《建筑装饰：为什么住房销售制度改革核心利好装配式建筑？》 2026-08-30 重点标的 股票 股票 投资 EPS 元） PE 代码 名称 评级 2025A 2026E 2027E 2028E 2025A 2026E 2027E 2028E 002541.SZ 鸿路钢构 买入 0.91 1.45 1.76 2.12 19.00 13.88 11.43 9.52 600496.SH 精工钢构 买入 0.30 0.38 0.46 0.57 12.80 8.93 7.27 5.95 601886.SH 江河集团 买入 0.54 0.97 1.17 1.40 21.80 13.77 11.47 9.57 资料来源：Wind，国盛证券研究所 -20%-12%-4%4%12%20%2025-092026-012026-052026-09建筑装饰沪深3002026 09 08年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 政策推动住房销售制度改革，装配式工期缩短价值重估 住房销售制度变革，预售条件收紧、现房销售加速推进，开发商回款节点明显后移。2026年 8 月 28 日，三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求预售项目单体建筑完成主体结构封顶；新出让土地及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售。据中指研究院，传统预售与现房销售模式下，从拿地到销售分别约需 6 个月、30 个月。随着新制度推进，房地产开发将更加依赖自有资金和开发贷，销售回款与工程进度绑定更紧，开发商压缩施工周期、降低资金占用的动力有望显著增强。 工期缩短的经济价值提升，有望驱动装配式建筑需求扩张。装配式建筑通过工厂预制与现场基础施工并行，减少现场作业及天气等因素干扰；部分高装配率或模块化方案可缩短工期约 30%-80%，具体取决于技术方案及装配率。若将现房销售较传统预售新增的24 个月等待期主要视作可压缩的施工时间，简化测算可提前约 7-19 个月进入销售，进而改善资金周转、降低资金成本。随着现房销售推广，装配式建筑的工期优势有望加快转化为市场需求；行业扩容进一步释放规模效应、降低生产成本、提升交付效率，有望形成“需求增长-降本提效-渗透率提升”的良性循环。 图表1：2023 年以来现房销售重点政策一览 时间 发布方 政策 内容摘要 2023 年 1 月 住建部 全国住房城乡建设工作会议 有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。 2024 年 7 月 中共中央 《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》 改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。 2024 年 8 月 国务院新闻办 “推动高质量发展”系列主题新闻发布会 对于加快构建房地产发展新模式，住建部表示要“有力有序推进现房销售”。 2024 年 12 月 住建部 全国住房城乡建设工作会议 大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。 2026 年 3 月 两会 《“十五五”规划纲要》 提出推行项目公司制、融资主办银行制，并有力有序推进现房销售。 2026 年 8 月 住建部等三部委 《关于完善商品住房销售制度的通知》 把封顶预售、现房销售范围、资金监管、土地与融资配套整合为全国性制度。 资料来源：政府网、人民网、证券时报、中房网、新华网，国盛证券研究所 图表2：一般住宅项目现房销售与期房销售时间对比 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2026 09 08年 月 日 gszqdatemark P.3