房地产行业周报：现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8月租金逆势延续上涨

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 1.短期情绪博弈接近均衡，后续关注配套细则落地情况。本周地产股经历深 V 走势，再次印证上周我们对于现房销售改革的十个预期差报告中的判断，股票市场将迎来一次性情绪冲击，但市场对短期风险有所高估，回调后可适度加仓。但正如报告所述，我们再次提示，中期约束亦不能低估，本周的深 V 反弹或只是对周一超跌错杀的修复，可能并不具备持续上涨基础，就当前已出台的政策来看，对房企中期维度的约束和压力依然不可小觑。后续需要持续关注的细节包括：土地款分期时间能否进一步延长，地方政府地价让利程度如何，现房销售定金制的缴纳比例和执行细则，新预售模式下地方对于工程形象进度要求的实际执行情况，项目公司主办银行制度下银行端的配套细则。需要指出的是，本周北京、杭州土拍转冷明显，但无需过分解读，我们预计地方政府的配套细则至少要到月底才能初见端倪，我们判断在明确地方细则前的过渡期，企业会倾向于减少拿地，市场不可将阶段性反应等同为稳态冲击程度。 2.沪深 8 月租金逆势延续上涨，强化租金改善持续性预期。租金是房价企稳的领先指标，但此前我们曾提示，租金有一定季节性效应，每年 1-2 月受春节假期影响租金承压，3-4 月在返工潮推动下租金环比上涨，5 月无需求集中释放逻辑租金往往回落，6-7 月受毕业季需求拉动租金再次环比转涨，而 8 月份到年底租金往往再次回落，上半年未能匹配两波需求高峰期将房子出租的房东往往会选择在这个阶段降价出租避免空置。因此 8-9 月将是租金表现的重要压力测试窗口，若租金仍能维持韧性，市场对核心城市房价企稳节奏的预期可以进一步上修。从最新获取的 8 月租金数据看，沪深 8 月租金逆势延续上涨，已连续 6 个月上涨，北京租金边际走平，亦彰显韧性，核心城市租金改善持续性预期和房价企稳预期进一步强化。 ⚫ 二手房周度跟踪： 挂牌价方面，上海房价彰显韧性，北京、广州、深圳持续下行。北京挂牌价周环比-0.23%，跌幅走阔 0.05pct，已连续 25 周下行；上海挂牌价周环比基本持平，近 3 周呈上行趋势；广州挂牌价周环比-0.12%，跌幅收窄 0.11pct，近 13 周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.06%，跌幅收窄 0.08pct，当前已连续 4 周下降。 挂牌量方面，深圳十二连降，北京两连升。北京周环比+0.29%，涨幅回落 2.11pct，已连续两周上行，年初至今累计下降 9.82%；上海周环比转正（+0.02%），近 25 周整体呈下行趋势，年初至今累计下降 13.57%；广州周环比转正（+0.56%），年初至今累计下降 5.87%；深圳挂牌量周环比-0.54%，降幅走阔 0.02pct，已连续 12 周下行，年初至今累计下降 10.79%。 实时成交方面，北京、广州、深圳普涨，周环比均转正。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 9 月 5 日，北京周环比转正（+16.5%）；广州周环比转正（+13.8%）；深圳周环比转正（+8.6%）；网签方面，截至 9 月 5 日，北京周环比+0.2%，涨幅走阔 0.2pct；上海周环比转负（-1.5%），此前连续两周上行；深圳周环比转负（-6.7%）。 ⚫ 新房周度跟踪： 新房成交方面，一线城市有所分化，北京、广州、深圳再度回落。截至 9 月 5 日，北京新房成交周环比转负（-20%），此前连续三周上行；上海周环比+31%；广州周环比转负（-3%），此前连续两周上行；深圳周环比转负（-11%）。北上广深年初至今累计成交同比-2%、+38%、+11%、-11%。 ⚫ 择时方面我们的建议是： （1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口； （2）中期看 2027 年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年 Q1 末是重要的观测和择时窗口； （3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在 2028 年。 相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 09 月 08 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 2026-09-01 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 2026-07-27 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 2026-07-20 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国 2026-06-29 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深 8月租金逆势延续上涨 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 现售改革的短期情绪博弈接近均衡，沪深8月租金逆势延续上涨 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：申万房地产跑赢沪深 300 .....................