房地产行业专题研究：房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面 2026 年 09 月 08 日 【投资要点】  当前地产分歧的核心在于，不同时期市场关注的视角在不断轮换，而地产行业本身具有高度非标性和不充分定价的特点，导致不同视角的规律并不相同，年初至今市场的看法经历了量的复苏，价的波动，开发投资和扩散效应不及预期，导致市场情绪反复，而实际上我们认为部分数据已经在有条不紊复苏。  实际上，完整观察楼市当前景气度周期，至少应包含四个维度，分别是（1）成交量；（2）成交价；（3）新开工、房地产开发投资等宏观数据；（4）房企财报。当前成交量和城市均价已显示出乐观迹象，而同样本房源价格分化明显，未来在逐步解禁过程也有望迎来企稳；新开工受现房新政影响，预计短期仍会承压，但房企财报层面将出现 “经营性现金流先修复、利润后改善”的节奏，后续随着成交量、成交价、房企财报、新开工等不同维度数据逐步修复，地产行业的情绪有望持续提振，行业配置价值不断提升。  成交量方面，新房+二手房总需求接近企稳，但新房、二手房内部分化加剧，新房受供给收缩及二手房分流影响，全国新房销售仍在磨底，二手房成交延续热度，20 个典型样本城市二手房成交占比 2020 年以来同比延续增长，如果二者累加，总需求已接近企稳。分城市能级看，核心一二线城市二手房热度延续，新旧分化加剧，刚需向二手房集中，新房靠部分改善需求支撑；而通过统计局全国数据剔除 110 城样本推断，低能级城市新房需求相对稳定，叠加属地化供给结构的优化，销售下滑的幅度已逐步趋于平稳。  成交价方面，部分核心城市新房房价中枢逐步提升，二手房房价更多受不同总价段产品成交占比影响，随着过去限售的新房逐步解禁成为二手房，其均价亦有望稳步企稳，而同样本房源价格或将更多受不同总价段人群的购买力和预期影响，持续分化。上海自 2021 年起实施的 5 年新房限售政策将在 2026 年至 2029 年迎来约 12.1 万套房源的陆续解禁。解禁规模在时间上呈现“先升后降”和三次月度集中入市的特征，供给压力主要集中在 2026 年下半年至 2027 年底，因解禁房源多具次新与改善属性，整体价格普遍高于片区均价，这批房源集中流入市场后，预计将加剧竞品二手房的价格调整，促进刚改产品成交，带动全市整体成交均价企稳回升。  投资端数据仍面临承压，全国房地产开发投资与房屋新开工面积在2026 年初短暂修复后于 4 月再度承压，累计同比降幅走阔，而土地成交到开工存在滞后，地产投资与新开工的实质性企稳短期内仍需时间，未来仍有赖于销售端的持续修复与土拍市场激活；房企财报方面，典型房企财务指标逐步呈现出“经营性现金流先修复、利润后改善”的路径，截至 2026 上半年，经营性现金流净额 TTM 重回上升通道，利润指标短期受减值、毛利等因素仍有承压，但拖累利润的因素今年以 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张丰淇 证书编号：S1160525070004 相对指数表现 相关研究 《评级调整扰动下，哪些主体值得关注？》 2026.07.14 《从典型一二线城市楼市成交结构看本轮“小阳春”行情》 2026.05.28 《业绩筑底进行时 个股表现持续分化——2025 年年报及 2026 年一季报点评》 2026.05.27 《REITs 系列报告之一：一文尽览公募REITs 基础通识与资产图谱》 2026.05.10 《限售解禁对上海楼市有何影响？》 2026.03.11 -30%-20%-10%0%10%20%2025/92026/32026/9房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 来并未进一步明显恶化。 【风险提示】  地产政策变化超预期、外部环境变化超预期、数据统计有局限性、测算偏差风险等 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 正文目录 1. 地产数据的“多面性”：不同时期市场关注的视角在不断轮换 ...................... 6 2. 成交量：核心城市新房+二手房总需求已接近企稳，内部分化加剧 ........... 6 2.1. 核心城市新房+二手房广义总需求已接近企稳 ......................................... 6 2.2. 今年以来核心城市新房+二手房广义总需求已接近企稳 .......................... 8 2.3. 从内部不同总价段产品看楼市分化背后的支撑逻辑 .............................. 10 2.4. 供需优化，低能级城市新房销售低位企稳 ............................................. 13 3. 成交价：典型城市均价分化加剧 .............................................................. 14 3.1. 结构化因素预计成为影响今年二手房房价的主线 .................................. 14 3.2. 同样本房源视角看近期楼市成交变化 .................................................... 16 3.3. 典型城市新房成交以刚改产品为主，均价波动剧烈 .............................. 17 3.4. 从挂牌、议价率、成交周期看楼市买卖边际变化 .................................. 19 3.5. 上海 5 年新房限售解禁对楼市的影响 .................................................... 20 4. 土拍：新开工仍边际走弱，底部中枢待稳 ................................................ 25 4.1. 今年以来投资端整体表现相对平淡 ........................................................ 25 4.2. 属地房企回归属地或成为后续地产的新模式 ......................................... 26 5. 房企：经营性现金流先修复，利润后改善 ................................................ 28 6. 风险提示 ................................................................................................... 29 图表目录 图表 1： 地产数据的“多面性”：不同时期市场关注的视角在不断轮换 .......... 6 图表 2： 2020-20