房地产行业2026年中报综述：静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头 ——房地产行业 2026 年中报综述 报告要点 [Table_Summary]利润表对前期拿地与销售下行的滞后反映仍在出清，新房与土地市场尚在探底寻找均衡，伴随负债端持续缩表、在手现金与融资成本不断优化，财务安全性与抗风险能力已逆势改善。考虑现房销售及相关制度的影响，建议淡化对行业总量弹性的博弈预期，围绕核心城市优质资源禀赋、卓越产品力与交付能力、稳健财务与低融资成本筛选具备阿尔法的房企，短期重点跟踪高能级城市销售回款与业绩寻底节奏，中长期持续把握格局重塑下的份额提升与估值修复机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头 ——房地产行业 2026 年中报综述 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 房地产行业周期调整进入下半场，2026 年二手市场出现自发性修复，但是新房市场和土地市场的表现相对较弱，开发商受结转周期的滞后性影响，收入和业绩仍继续承压。我们选取 11 家重点开发公司（A 股 3 家，H 股 8 家）作为样本对其 2026H 经营与财报情况进行分析。 经营端：销售表现分化，投资显著收缩 2026 年上半年，全国商品房销售额同比-14%至 3.8 万亿元，百强房企销售金额同比-16%，11家重点房企全口径销售金额均值同比-3%，降幅相对较小，且较 2025 年全年 12%的降幅有所收窄；重点房企中招蛇、中海、华润、金茂、宏洋均实现同比正增长，其中宏洋、中海分别+15%、+12%，其余房企销售仍有不同程度下滑。土地市场投资拿地意愿明显转弱，2026H 重点房企拿地金额均值同比-53%，新房销售不及预期制约回款，豪宅项目开盘时间拉长等待兑现，降幅较大也与高基数有关；拿地强度均值降至 27%，较 2025 年全年大幅下降 20pct。在投资收缩的同时，更加重视对项目的控制权，2026H 重点房企拿地权益比例均值同比+16pct 至 85%。 业绩端：结转规模与利润继续承压，盈利能力仍处阶段低位 受前期拿地和销售收缩影响，2026H 重点公司营业收入均值同比-15%，仅中海（+17%）、招蛇（+6%）实现正增长；重点公司结算毛利率均值降至 13%，较 2025 年全年再下降 1pct，来到底部，反映结算货源质量的进一步下滑，其中华润、建发、宏洋毛利率同比有所改善；归母净利润均值同比-27%，降幅大于收入，仅宏洋实现正增长；存货减值均值同比-2%，虽前期减值压力逐步释放，但老货消化仍待时日。经过几年的调整期，多数房企通过组织变革实现经营改善，新拿地质量相对更好，费用控制和资本运作效率相对平稳，回款口径的销管费率均值由2025 年全年的 5.93%降低 0.24pct 至 5.70%，并表回款/有息负债均值小幅回升至 81%。短期预计盈利能力仍在探底，2026H 重点公司 ROE 均值进一步降至 2%的历史低位。收入保障倍数（预收/开发结算收入）同比-2pct 至 98%，后续结转资源量整体不足，金茂、建发相对较好。 债务端：财务安全仍居首位，资产负债表持续优化，融资成本续降 2026H 重点公司有息负债均值同比-2%，负债规模相对平稳；在手现金均值同比+2%，现金短债比均值由 2025 年末的 266%升至 323%。重点公司净负债率均值由 2025 年末的 52%压降至 45%，剔除预收的资产负债率均值由 62%进一步降至 61%，资产负债表整体改善。尽管穿越周期的房企普遍重视现金流安全和债务底线，但表现仍有分化，建发、滨江、绿城等有息负债规模同比压降较多；建发、滨江维持较高的现金短债比，宏洋现金短债比有明显提升。2026H重点公司综合融资成本均值由 2025 年末的 2.99%下降 0.13pct 至 2.86%，信用能力持续增强。 投资建议：静待供求结构性触底，聚焦高信用与稳健龙头 利润表对前期拿地与销售下行的滞后反映仍在出清，新房与土地市场尚在探底寻找均衡，伴随负债端持续缩表、在手现金与融资成本不断优化，财务安全性与抗风险能力已逆势改善。考虑现房销售及相关制度的影响，建议淡化对行业总量弹性的博弈预期，围绕核心城市优质资源禀赋、卓越产品力与交付能力、稳健财务与低融资成本筛选具备阿尔法的房企，短期重点跟踪高能级城市销售回款与业绩寻底节奏，中长期持续把握格局重塑下的份额提升与估值修复机会。 风险提示 1、新房市场需求低于预期；2、老货出清压力仍存；3、现房销售及相关政策的影响。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《行业逻辑重塑，现房时代来临》2026-09-07 •《变局下的地产股如何定价？——房地产行业周度观点更新》2026-09-06 •《新模式有哪些潜在影响？——房地产行业周度观点更新》2026-08-31 -30%-13%3%20%2025/92026/12026/52026/9房地产沪深3002026-09-08%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 14 行业研究 | 专题报告 图表目录 图 1：重点公司全口径销售金额均值及同比 ................................................................................................................. 4 图 2：重点公司全口径拿地金额均值及同比 ................................................................................................................. 4 图 3：重点公司拿地权益比例均值 ................................................................................................................................ 4 图 4：重点公司拿地强度（金额口径）均值 ................................................................................................................. 4 图 5：各家公司历年全口径销售金额（亿元）及