中国头部企业租户重塑房地产战略赋能高质量发展

1戴德梁行中国头部企业租户重塑房地产战略赋能高质量发展洞见办公价值 2026 年 9 月P.10P.48P.30P.68P.8P.92P.4P.8P.94P.6P.20P.58P.40P.82增长优先级与风险意识人才、生产力与工作场所效率增长前景与办公空间需求决策过程与咨询支持研究方法论未来展望执行摘要受访者画像要点总结引言选址、政策与人才匹配可持续性、成本与风险管理成本、灵活性与租赁策略战略准备0105030702060408CONTENTS目录4 5戴德梁行洞见办公价值中国写字楼市场已迈入精细化运营的全新发展阶段。在经历数十年以规模扩张为核心驱动的增长模式后，企业租户的核心诉求正逐步转向生产力提升、精细化成本管控、经营韧性强化与长期价值创造。在此背景下，办公室选址不再是简单的物理空间选择，而是支撑企业战略落地、驱动业务增长的核心战略工具。当前市场对办公场景的期待持续升级，要求其同时承载生产力赋能、人才吸引、创新生态孵化、可持续发展与业务连续性保障，也要帮助企业在动态市场环境中实现成本优化与风险控制。本报告基于对全行业企业高层决策者的深度调研，系统剖析中国头部企业如何通过优化区位布局、租赁策略、工作场所、可持续发展及专业咨询体系，实现创新突围与高质量发展。调研结果清晰呈现出企业租户的核心诉求转向：生产力提升与运营效率优化已取代规模扩张，成为企业首要经营目标；同时，办公空间适配企业全生命周期发展需求与资产组合灵活性，正成为企业办公室选址决策中的核心考量要素。办公室区位布局已步入精细化运营阶段。企业选址不再单纯以成本控制为核心导向，在保留对成本因素的权衡基础上，将高技能人才供给、产业集群协同度、交通互联互通水平、客户触达便捷度与政府产业扶持力度，纳入更核心的评估维度。办公空间品质已成为企业打造差异化竞争壁垒的另一核心要素。调研显示，多数受访企业的现有办公场所已满足基础办公功能需求，但仅少数企业将办公空间上升为战略性资产，依托其实现人才招聘效率、核心员工留存率与组织效能的提升。这一市场现状，既为企业租户优化自身办公价值体系留出了操作空间，也为业主方升级企业租户全生命周期服务、挖掘资产增值潜力创造了新的机遇。可持续发展已从合规要求升级为企业的核心业务价值来源。绿色建筑、能效提升与精细化运营正被越来越多的企业视为降本增效、达成 ESG 目标、对冲长期经营风险的重要路径。企业办公室选址决策已从单一部门的事务性工作，升级为跨部门协同。企业高层管理者仍对办公室选址决策保持深度参与，与此同时，企业搭建多维度的综合评估框架，统筹平衡财务表现、员工需求、运营灵活性与长期抗风险能力等多重目标。尽管绝大多数受访企业对当前办公策略支撑业务增长抱有信心，但仍有相当比例的企业认为现有体系有优化升级空间。实现办公室选址决策与业务战略、人才发展及风险管理体系的深度协同，已成为企业下一阶段提升核心竞争力的关键。新阶段下能够建立领先优势的企业，将是那些把办公战略打造为整合型业务能力的先行者⸺通过这套全链路协同的体系，实现生产力升级、人才集聚、组织韧性强化，最终构建出可持续的竞争壁垒。执行摘要4 5戴德梁行洞见办公价值6 7戴德梁行洞见办公价值中国高质量发展转型，正在重塑企业覆盖全业务维度的决策逻辑，办公不动产领域也处于这一变革进程之中。随着经济增长由创新升级、生产力提升与技术进步驱动，企业正在重新评估办公空间对组织绩效的实际赋能价值。回溯过往，企业办公室选址决策的核心驱动要素长期聚焦于租金成本、核心区位，以及人员规模。尽管这些考量维度仍然重要，但已无法完全应对企业所面临的挑战。现如今，企业需同步响应不断变化的员工诉求、加速推进数字化转型、践行可持续发展，以及在保障组织经营韧性的前提下优化运营成本。在此背景下，企业办公资产组合已超越传统运营保障范畴，升级为驱动业务发展的核心战略资产。办公室选址决策对人才吸引与留存、团队协作、客户对接、创新孵化及业务韧性的影响持续提升。快速响应市场变化，优化办公资产组合的能力，已成为企业构筑核心竞争优势的关键。这些变革发生之际，中国写字楼市场也正处于结构性调整阶段。核心城市持续迎来新增供应入市，而租户方则采取更为审慎的租赁策略，行业竞争焦点已从单纯的价格博弈转向 租户价值创造 与 产业生态构建 。相较于传统常规写字楼物业，拥有 高品质配套设施 、 可持续发展认证 、 数字化基础设施 及 灵活租赁方案 的楼宇正逐步凸显出差异化优势。本报告聚焦中国头部企业如何应对上述市场变化，基于对企业中高层管理者深度访谈的分析，探究企业经营战略与办公不动产之间不断演变的关联逻辑，系统提炼影响选址决策、租赁策略、职场效能及长期资产组合规划的核心驱动因素。报告跳出对当下市场行情的浅层复盘，核心目标是识别未来数年将主导办公室需求走向的结构性趋势，为企业租户、投资商、开发商、楼宇业主及政策制定者提供可落地的专业洞见，支持各方在持续动态变化的经营环境中，依托办公策略升级赋能业务长效增长。引言8 9戴德梁行洞见办公价值本报告呈现的研究结论，均基于针对中国头部企业的调研，受访样本覆盖广泛的行业、组织规模与业务发展阶段。本次调研旨在评估企业如何实现办公战略与业务优先级的深度协同。调研共设置 24 个调研问题，覆盖八大战略维度：业务增长优先级、区位选址、办公空间需求、租赁策略、工作场所效率、可持续发展、决策过程与咨询支持，以及战略准备。调研结果按行业、企业发展阶段与组织特征进行分析，既识别共性市场趋势，也挖掘细分行业差异。本研究核心聚焦企业租户行为而非写字楼市场表现，相关结论可为研判企业不动产战略如何随经济与经营环境动态演变，提供高价值洞察。报告将结合中国写字楼市场从“规模扩张”转向“高质量发展”的核心趋势进行解读，为企业租户、投资商、开发商、楼宇业主及政策制定者提供战略参考。受访者职务分布企业发展阶段 行业覆盖情况 代表性行业共识 本次调研的受访对象均为负责企业战略、业务运营及办公不动产相关决策的中高层管理者 。职能部门负责人是占比最高的受访群体，占全部受访者的61.7%；董事长及创始人占比 11.1%；高级管理层及董事会占比 7.4%；其余受访者来自财务、行政及支持部门的管理岗。处 于 优 化 阶 段 的 受 访 企 业 占 比 最 高， 达45.7%；紧随其后的是处于整合阶段的企业，占比 25.9%。处于初期增长阶段的受访企业占 13.6%，处于扩张阶段的企业占 11.1%。仅有 3.7% 的受访企业处于转型或重组阶段。该构成反映出当前众多中国企业的发展优先级，即提升运营效率、增强竞争力与优化资源配置的重要性已超过激进式扩张。本次调研覆盖了中国现代经济的广泛领域。其中，金融服务与金融科技企业是占比最高的受访行 业 群 体， 占 比 21.0%；TMT 企业紧随其后，占比18.5%；专业服务业企业占比 17.3%。其余受访企业覆盖生命科学、先进制造业、零售及贸易、消费品、传媒、新能源、新材料等知识密集型行业。上述行业共同构成了中国主要城市的写字楼需求的核心驱动力，为洞察企业租户不断变化的核心诉求提供了重要参考。图 1：企业受访者职务分布11.1%1.2%2.5%7.4%3.7%61.7%12.4%0%10%20