房地产行业第36周周报：一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 9 月 8 日 强于大市 相关研究报告 《本周新房、二手房成交有所走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度、维护购房人权益——房地产行业第 35 周周报（2026 年 8 月 22 日-2026 年 8 月 28 日）》（2026/9/2） 《保利置业集团：业绩与毛利率承压；销售排名进一步提升，土储一二线城市占比高》（2026/8/31） 《建发国际集团：业绩降幅小于营收；毛利率持续回升；在手现金增长；销售排名跻身行业前五》（2026/8/31） 《滨江集团：业绩降幅小于营收，净利率改善；销售排名再度提升，有望顺利完成全年目标》（2026/8/30） 《越秀地产：业绩与利润率下滑；经营活动现金流改善；销售排名进一步提升》（2026/8/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 36 周周报（2026年 8 月 29 日-2026 年 9 月 4 日） 一线城市成交同环比均改善；多地正式印发住房和城乡建设相关“十五五”规划 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大，二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。第 36 周 47 城新房成交面积 231.0万平，环比下降 6.1%，同比下降 15.5%，同比降幅扩大了 0.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.7%、-8.4%、-16.8%，同比增速分别为 26.2%、9.1%、-46.0%，一线城市同比涨幅较上周扩大了 15.3 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 16.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了15.8 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅扩大。第 36 周 23 城二手房成交面积为213.1 万平，环比下降 2.2%，同比上升 11.7%，同比涨幅较上周扩大了 6.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 0.9%、-3.6%、-5.2%，同比增速分别为 12.2%、7.5%、19.4%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大了 2.4、3.4 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 11.0 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第 36 周末，13 城新房库存面积 7138.3 万平方米，环比增速为-0.1%，同比增速为-11.5%；去化周期 17.3 个月，环比扩大 0.2 个月，同比下降 3.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.4、14.9、61.2 个月，一线城市环比基本持平，二、三四线城市环比分别上升 0.4、0.6 个月，一、二、三四线城市同比分别下降3.0、1.3、7.2 个月。  土地市场环比量价齐涨，同比量跌价涨；溢价率同环比均上涨。第 35 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 1455.1 万平，环比上升 126.0%，同比下降 6.0%；成交土地总价为 460.3 亿元，环比上升 272.6%，同比上升 76.8%；楼面均价为 3163.2元/平，环比上升 64.9%，同比上升 88.1%；土地溢价率为 6.4%，环比上升 3.6 个百分点，同比上升 5.0 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。第 36 周房地产行业国内债券总发行量为 41.9亿元，环比下降 33.8%，同比下降 49.1%。总偿还量为 149.1 亿元，环比上升 22.7%，同比上升 9.1%；净融资额为-107.2 亿元。  板块相对收益有所下降。第 36 周房地产行业绝对收益为-0.9%，较上周下降 3.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 0.4%，较上周下降 2.4pct。房地产板块PE 为 8.66X，较上周下降 0.04X。 政策  9 月 1 日，《四川省住房城乡建设事业高质量发展“十五五”规划》正式印发，明确到 2030 年“公园城市、安逸家园”建设取得重要进展，谋划总投资约 1.25 万亿元重大项目。9 月 3 日，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》，提出至 2030 年基本形成现代化超大城市住房和城乡建设管理体系。在具体规划目标中，城中村改造、旧住房成套改造、老旧小区改造有所减少，住房保障（供应保租房、新时代城市建设者管理之家）、商业商办更新、绿色建筑等有所增加，此外，还新增了 20 个重点片区焕新目标。 投资建议  进入“金九银十”，需要密切关注基本面的变化。8 月北京、上海政策优化，叠加“8·28”一揽子政策致力于维护购房者的权益，一定程度上有助于恢复市场信心。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展的、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。  现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2）运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。 风险提示：  现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 9 月 8 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ....................................................................