REITs行业26年9月配置建议：发行节奏和基本面观望或对冲8·28新政带来的不动产欠配

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业定期报告 2026 年 09 月 02 日 推荐（维持） ——REITs 26 年 9 月配置建议 周期/REITs • 一、二级市场要点：中证 REITs 全收益指数 8 月呈“V 型”走势，全月累计-0.2%。8 月 1-17 日指数累计下跌 2.7%，延续上月下跌趋势，或主要反映市场对二季报业绩承压的持续定价；18-31 日指数累计反弹 2.6%，或与 a. 指数二次探底对部分投资人形成估值吸引力，b. 指数基金建仓，c. 原始权益人增持，d. 一级持续 2 个月未见询价等因素有关。一级 8 月无询价和发售，个券打新延续 7月小幅亏损，或受二级市场持续回落导致一二级价差收窄及市场情绪较弱影响。 • 基本面：26Q2 各板块可比样本 EBITDA（26Q2 同比增速中位数，较 Q1 变动）：消费（+8%，-1 PCT），保租房（+3%，-5 PCT），市政环保（+1%，-14 PCT），交通（-2%，-4 PCT），仓储物流（-12%，0 PCT），产业园（-17%，-3 PCT），能源（-22%，-10 PCT）。往后看，保租房基本面或保持稳定；消费板块零售额或受宏观因素影响而出现下行压力，租金或滞后零售额反应，同时少数优质消费 REITs 或存在幸存者偏差、维持强者恒强特征。 • 估值：26 年 8 月末，产权派息率/经营权 IRR 平均分别 4.8%/4.7%，与 10Y 国债收益率的利差分别位于历史 97%/58%分位。具体来看：（1）全局方面：REITs全市场 P/NAV 平均 1.03 倍，处于历史 34%分位；（2）产权 REITs 方面：派息率平均 4.8%，与 10Y 国债收益率利差 310 bps、位于历史 97%分位。从与 10Y国债利差来看，仓储/IDC 估值仍位于历史最低（派息率 5.1%/4.2%，利差均在100%分位），产业园短期反弹后估值略有回升但仍在低位（办公类产业园/厂房类产业园派息率 5.7%/5.3%，利差均在 98%分位），但产业园、仓储物流基本面角度暂未看到明显反转信号、部分标的或仍存在“估值陷阱”；保租房/消费估值低于历史中枢（市场化保租房/非市场化保租房/消费派息率 3.4%/3.0%/4.4%，利差在 75%/72%/66%分位）；商业不动产中零售/办公派息率分别 4.6%/5.1%；（3）经营权 REITs 方面：中债 IRR 平均 4.7%，与 10Y 国债利差 306 bps、位于历史 58%分位，其中，高速/能源/市政 IRR 分别 6.4%/3.2%/2.7%。 • 配置建议：（1）二级市场：虽然分派率持续回升，但当前绝对估值不够便宜（全市场平均 P/NAV 仍在 1 倍），往后看，询价重现、市场或再度进入供应观望期（7、8 月未见询价后，8 月底确定将有新项目于 9 月询价），指数基金建仓的边际影响或递减，同时，9 月处于业绩空窗期、短期或缺乏业绩拐点的证据，长端利率或具备下行空间但短期或存在不确定性（8·28 新政或带来不动产资产欠配，但国债发行或加速、对冲机构欠配影响），综上判断 9 月 REITs 二级市场或以结构性机会为主，关注拥有运营 alpha 的消费龙头【华润消费 REIT】【大悦城消费 REIT】、能源龙头【国家电投 REIT】等。（2）一级市场：一二级估值差较窄甚至倒挂，建议一级参与范围进一步聚焦，其中，战配关注资产质量高、相对稀缺且一二级估值差相对较宽的标的，如【华润商业】【华润电力】等；鉴于近期市场持续“破发”，打新层面建议缩圈至高安全垫标的，如【山西供热】【杭州安居】【新城商业】等。 • 风险提示：REITs 二级市场基本面改善不及预期，REITs 流动性改善不及预期，宏观流动性改善不及预期，一级市场持续“破发”等。 行业规模 公募 REITs 上市数（只） 88 总市值（亿元） 2320 行业指数 1m 6m 12m 绝对表现 -0.8% -8.7% -11.6% 相对表现 -1.3% -6.6% -13.6% 资料来源：Wind、招商证券 相关报告 1、《维持“强基本面低估值”主线，供应端关注挂网节奏——REITs 26 年 8月配置建议》2026-08-06 2、《二级估值压制因素减弱，优选强基本面低估值标的——REITs 26 年 7月观点及配置建议》2026-07-13 3、《二级配置进一步聚焦核心消费标的，一级打新或仍具相对性价比——REITs 26M5 市场回顾及最新观点》2026-06-17 孔嘉庆 S1090524100004 kongjiaqing@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 发行节奏和基本面观望或对冲 8·28 新政带来的不动产欠配 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 一、二级市场要点 二级价格：中证 REITs 全收益指数 8 月呈“V 型”走势，全月累计-0.2%。其中： • 8 月 1-17 日：指数累计-2.7%，延续上月下跌趋势，或主要反映市场对 REITs 二季报业绩缺乏边际改善、后续基本面仍承压的持续定价； • 8 月 18-31 日：指数累计+2.6%，或与以下因素有关： a. 指数二次探底对部分投资人形成估值吸引力：指数 8 月 17 日收于 927.57 点、跌破前低（6 月 24 日 928.96点），17 日收盘价对应全市场 P/NAV 0.99 倍（历史 21%分位，触及均值向下 1 倍标准差），尤其是产业园板块估值最低（17 日盘后 P/NAV 仅 0.76 倍，历史 2%分位）； b. 指数基金建仓：4 只 REITs 指数基金 7 月初结束募集后开始建仓，通常指数基金建仓期在 3 个月内； c. 原始权益人增持：8 月 4 只产业园 REITs 发布原始权益人增持计划公告，累计增持金额上限约 1.5 亿元； d. 一级持续 2 个月未见询价：8 月一级实际供应节奏延续上月放缓趋势，当月无新项目询价和发售，其中询价已连续暂停两个月； 二级流动性：26M8，REITs 全市场日均成交额 4.7 亿元，日均换手率 0.42%（历史 32%分位），较上月（0.37%）温和改善。 图 1：全局行情：26M8 REITs 全收益指数累计下跌 0.2% 资料来源：Wind，招商证券；数据截至 2026 年 8 月 31 日 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 分板块来看：26M8 全市场涨跌幅中位数+0.2%，其中产业园/保租房/市政环保跑赢，消费/IDC/交通跑输。具体来看： • 产业园（+5.5%）、保租房（+0.8%）、市政环保（+0.8%）跑赢：产业园板块年内跌幅最深（本月反弹前板块 YTD 中位数-28%），估值来到低位（P/NAV 0.76 倍，历史 2%分位），部分资金或认为该估值已充分定价