房地产行业第35周周报：本周新房、二手房成交有所走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度、维护购房人权益

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 9 月 2 日 强于大市 相关研究报告 《保利发展：业绩与利润率下滑；经营性现金流改善；拿地权益比例大幅提升》（2026/08/28） 《绿城中国：营收业绩承压，利润率下滑；更加聚焦一二线核心城市》（2026/08/27） 《本周新房成交有所改善；上海进一步优化楼市政策；《住房公积金管理条例》修订完成——房地产行业第 34 周周报（2026 年 8 月 15 日-2026 年 8 月 21日）》(2026/08/26) 《新房、二手房成交环比均由负转正；仍需密切观察后续成交走势——房地产行业第 33 周周报（2026年 8 月 8 日-2026 年 8 月 14 日）》（2026/08/20） 《7 月 70 城房价环比跌幅持平；一线城市二手房房价环比 5 个月正增长，但涨幅已连续 2 个月收窄》（2026/08/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 35 周周报（2026年 8 月 22 日-2026 年 8 月 28 日） 本周新房、二手房成交有所走弱；“8·28”一揽子政策完善房地产新模式的基础制度、维护购房人权益 新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大，二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大。第 35 周 47 城新房成交面积 239.6 万平，环比上升 3.3%，同比下降 16.9%，同比降幅扩大了 9.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 5.7%、6.4%、-1.7%，同比增速分别为 10.9%、-8.8%、-34.0%，一线城市同比涨幅较上周收窄了 5.7 百分点，二线城市同比降幅较上周收窄了 0.7 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了 20.2 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第 35 周 23 城二手房成交面积为 213.2 万平，环比下降4.5%，同比上升 2.9%，同比涨幅较上周收窄了 1.4 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 0.5%、-6.4%、-9.8%，同比增速分别为 9.9%、-3.5%、4.1%，一线城市同比涨幅较上周扩大了 2.7 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 3.0 个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了 5.5个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比上升，同比下降。截至第 35 周末，13 城新房库存面积 7147.0万平方米，环比增速为-0.2%，同比增速为-11.3%；去化周期 17.1 个月，环比扩大 0.3 个月，同比下降 3.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.4、14.5、60.7 个月，一、二线城市环比分别上升 0.3、0.2 个月，三四线城市环比下降 2.0 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 3.2、1.4、7.3个月。  土地市场环比量价齐跌，同比量跌价涨；溢价率同环比均上升。第 34 周百城全类型成交土地规划建筑面积为 633.3 万平，环比下降 24.7%，同比下降 44.0%；成交土地总价为 119.6 亿元，环比下降 51.5%，同比下降 19.9%；楼面均价为 1888.1 元/平，环比下降 35.6%，同比上升 43.0%；土地溢价率为 2.8%，环比上升 1.7 个百分点，同比上升 0.3 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上升。第 35 周房地产行业国内债券总发行量为 63.3 亿元，环比下降 58.0%，同比上升 50.7%。总偿还量为 121.5 亿元，环比下降 44.7%，同比上升 6.3%；净融资额为-58.2亿元。  板块相对收益有所上升。第 35 周房地产行业绝对收益为 2.6%，较上周上升 4.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 2.8%，较上周上升 3.6pct。房地产板块 PE 为 8.7X，较上周下降 1.8X。 政策  “8·28”一揽子政策的出台是对中国房地产新模式的基础制度的正式落地。 1）销售端，有力有序推行现房销售，但非“一刀切”，新项目可以现房销售，也可以预售。实行预售的，规范预售条件（改为“结构封顶预售”），加强预售资金监管，保障预售资金安全。但实际情况是在前几年行业出现房企暴雷、项目烂尾情况后，部分城市已经将预售门槛提升至“结构封顶”了，对于这些城市来说，实际变化不大。此次销售制度的改革是在 2025 年的“十五五”规划建议中就已经明确提出，此次为落地。 2）居民信贷端，预售项目的居民个人住房贷款发放时间改为竣工备案后，比原先拉长，对于购房者来说，意味着“所见即所得”，同时竣工前可以不用偿还贷款本金和利息，降低了购房人的成本、保证了购房人的权益。另外，贷款年限延长至 40 年，减少了月供压力。 3）开发商融资端，最大的变化是原先封顶后发放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率。房企周转率会大幅下降，资金使用率降低，IRR 下降，短期内房企拿地会有明显收缩，预计市场短期供应将有明显降低。但同时，也打开了另外两个配套融资“窗口”，弥补销售回款的缺口。一是发布了《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，意味着房地产信托融资可以正常展业，二是证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，其中提到支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。与 2022 年 11月的“第三支箭”不同的是，本次未提及募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。同时，开发贷款期限也延长，以此来匹配销售回款的延后。此前开发贷款期限一般在 3 年左右，此次《商品住房开发贷款管理办法（试行）》中明确规定开发贷款期限应与项目建设、销售周期和风险水平等相匹配，预售项目最长 5 年，现房销售项目最长 7 年，首次还本日期原则上应在竣工备案后。 4）银行端，推行“主办银行制”，压实银行的资金监管和风险管控责任。  总体来说，此次一揽子政策主要是从保护购房人权益的角度出发，此为重中之重，也是恢复当前低迷的房地产市场信心的重要基石之一。对于开发商而言，现在很多项目本身已经处于现房销售的阶段了（2025年现房销售面积占比 32%；截至 2026 年 7 月末，现房库存占比超过 30%，处于历史最高水平），对此类项目没有边际影响。但是对于项目仍然预售的房企来说，周转率会大幅下降，资金使用率降低，短期内拿地量可能会有明显收缩。不过，从 2025 年的房企资金来源占比来看，定金/个人按揭已经达