房地产行业周报：现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： ⚫ 8 月 28 日晚住建部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金管局、证监会亦发布配套文件，共计八份文件系统性重构商品房预售制度和对应信贷制度。总结来看，现房销售推进力度比市场最悲观预期温和，但配套融资模式的改变比市场预期的调整更大，影响更深远。具体来看，我们认为市场对现房销售改革的理解存在十点预期差（完整解读参见上周发布的同名报告）。我们认为市场对短期风险有所高估，中期约束有所低估，而长期对行业利大于弊。短期股票市场或将迎来一次性情绪冲击，回调后可适度加仓，长期来看将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升，此外二手房交易占比预计也将进一步提升。 ⚫ 二手房周度跟踪： 挂牌价方面，上海房价二连涨，涨幅有所走阔。北京挂牌价周环比-0.18%，跌幅走阔 0.16pct，已连续 24 周下行；上海挂牌价周环比+0.07%，涨幅走阔 0.05pct，已连续两周上行；广州挂牌价周环比-0.23%，跌幅走阔 0.15pct，近 12 周呈下行趋势；深圳挂牌价周环比-0.14%，跌幅走阔 0.11pct，当前已连续 3 周下降。 挂牌量方面，深圳十一连降，北京挂牌量有所回升。北京周环比转正（+2.40%），年初至今累计下降 10.08%；上海周环比-0.06%，降幅收窄 0.79pct，近 24 周整体呈下行趋势，年初至今累计下降 13.59%；广州周环比转负（-1.07%），年初至今累计下降 6.39%；深圳挂牌量周环比-0.52%，降幅走阔 0.07pct，已连续 11 周下行，年初至今累计下降 10.31%。 实时成交方面，北京、广州、深圳普跌，广深结束三连涨。实时成交方面（二手房定金协议成交，领先网签半个月至一个月），截至 8 月 29 日，北京周环比转负（-3.1%）；广州周环比转负（-6.9%），此前连续三周上行；深圳周环比-7.3%，此前连续三周上行；网签方面，截至 8 月 29 日，北京周环比基本持平；上海周环比转正（+3.0%），已连续两周上行；深圳周环比转正（+9.1%）。 ⚫ 新房周度跟踪： 新房成交方面，一线城市普涨，北京三连升且涨幅明显走阔。截至 8 月 29 日，北京新房成交周环比+72%，涨幅走阔 62pct，当前已连续三周上行；上海周环比基本持平（+0%）；广州周环比+17%，涨幅走阔 13pct，已连续两周上行；深圳周环比+7%，涨幅走阔 6pct。北上广深年初至今累计成交同比分别-2%、+36%、+11%、-11%。 ⚫ 择时方面我们的建议是： （1）短期把握三季度末和四季度末交易性行情的择时窗口； （2）中期看 2027 年有望成为地产板块系统性β重估的起点，板块或成为年度交易主线，明年 Q1 末是重要的观测和择时窗口。 （3）长期看本轮周期底部的投资机会将更多体现在α而非β，α行情起点可能在2028 年。 相关标的：（1）长期来看改革将利好具备强产品力的头部央国企放大竞争优势，行业集中度将加速提升：华润置地(01109，未评级)、中国金茂(00817，未评级)、中国海外发展(00688，未评级)、建发国际集团(01908，未评级)、招商蛇口(001979，未评级)；（2）此外，考虑到现售模式下新房供给节奏被拉长，部分需求会流向存量市场，我们预计二手房交易占比或将进一步提升：贝壳-W(02423，买入)。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 09 月 01 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 香港证监会牌照：BYC310 wuyinxiang@orientsec.com.cn 021-63326320 董斌鑫 执业证书编号：S0860126040015 dongbinxin@orientsec.com.cn 021-63326320 现房销售改革的十点预期差 2026-08-30 公积金制度迎来近 20 年最大调整，“沪八条”小步快跑信号意义大于实际意义 2026-08-25 住房公积金改革的七重预期差 2026-08-22 京沪深租金连续五月上涨，沪深房价 K 型分化有所收敛 2026-08-18 七月淡季一线走平，北京政策宽松向上海看齐 2026-08-11 海外房价深度调整期的经验启示：周期问底系列深度（二） 2026-08-09 7 月核心城市土拍逆势延续 Q2 热度，结构性强化核心城市房价预期 2026-08-03 公募地产持仓降至近 10 年新低，资金加仓转型标的和高确定性个股 2026-07-27 总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 2026-07-20 京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构性改善持续性预期 2026-07-14 Top3 集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β 2026-07-07 科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国 2026-06-29 楼市 K 型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 2026-06-22 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 2026-06-15 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 2026-06-08 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 现房销售改革加速行业集中，后续需持续关注地方政府配套政策 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：申万房地产跑赢沪深 300 ........................................................................................... 4 1.1.1：A 股板块：房地产指数周涨幅 2.59%，跑赢沪深 300 4 1.1.2：H 股板块：内房股、港资房企指数均跑输恒指 5 1.2：个股表现 .................................................................................................................... 5 1.2.1：A 股个股表现：我爱我家周涨幅 18.39% 5 1.2.2：H 股个股表现：中国海外宏洋集团周涨幅 9.86% 6 二：二手房周度跟踪 ...............