公司信息更新报告：购物中心表现稳健，开发结转毛利率承压

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 大悦城（000031.SZ） 2026 年 09 月 01 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/9/1 当前股价(元) 2.27 一年最高最低(元) 4.10/2.03 总市值(亿元) 97.30 流通市值(亿元) 97.30 总股本(亿股) 42.86 流通股本(亿股) 42.86 近 3 个月换手率(%) 63.71 股价走势图 数据来源：聚源 《购物中心客流和销售额持续高增，拿地力度较大—公司信息更新报告》-2026.4.28 《新开南昌、深圳两座商场，购物中心销售额高增—公司信息更新报告》-2025.9.2 购物中心表现稳健，开发结转毛利率承压 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 购物中心客流和销售额保持增长，维持“买入”评级 大悦城发布 2026 年中报，公司受开发业务影响营收下滑归母转亏，但购物中心销售额、客流保持增长。我们维持盈利预测，预计 2026-2028 年公司归母净利润分别为-5.8、2.8、9.9 亿，EPS 分别为-0.13、0.07、0.23 元，当前股价对应 2027-2028年 PE 估值分别为 34.5、9.9 倍；考虑到伴随地产行业基本面逐渐企稳，公司业绩有望迎来反转，维持“买入”评级。 ⚫ 营收下滑归母转亏，开发结算毛利率腰斩 公司 2026H1 实现营业收入 122.3 亿元，同比-19.71%；归母净利润-7.23 亿元（2025H1 为+1.09 亿元），扣非归母-8.37 亿元（2025H1 为+0.93 亿元）。公司业绩转亏主要系（1）开发业务结算毛利率 12.50%，同比-18.64pct；投资物业及相关服务毛利率 56.73%，同比-2.66pct，仍是利润压舱石。（2）资产减值损失-2.94亿（2025H1 为-3.40 亿元），主要为存货跌价。（3）合并净利润-3.22 亿元，少数股东损益+4.01 亿元，合作项目盈利被少数股东分走。公司三亚亚龙湾土地被政府有偿收回确认资产处置收益 3.21 亿元，税后归母贡献约 1.15 亿。 ⚫ 购物中心销售额、客流双增长，地产销售大幅收缩 公司购物中心表现稳健，上半年销售额 234.02 亿元，同比+6.4%，客流同比+15.5%，平均出租率 93.0%；期末商业在营 37 个约 388 万方，在建筹备 7 个约82 万方。公司上半年签约销售额 39 亿元，同比-54.9%，销售回款 71.84 亿元，同比-34.7%。拿地仅天津南开 1 宗、地价 4.11 亿元。合同负债 85.98 亿元，较年初-38.4%，结算蓄水池快速收缩。 ⚫ 申报商业不动产 REITs，综合融资成本再降 7 月 10 日董事会通过以天津大悦城申报商业不动产 REITs，若落地有望再带来处置收益与现金回笼。截至上半年末，有息负债约 674 亿元（银行贷款 515.8 亿+中票 50 亿+公司债 108 亿），综合融资成本 3.11%、较年初-43BP。公司上半年发债 27.6 亿，获批白名单 13 个、经营性物业贷 20 个。 ⚫ 风险提示：拿地不及预期、消费复苏不及预期、存货减值风险。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 35,791 30,892 28,129 27,578 27,102 YOY(%) -2.7 -13.7 -8.9 -2.0 -1.7 归母净利润(百万元) -2,977 -2,350 -578 282 987 YOY(%) -103.1 21.0 75.4 148.8 249.8 毛利率(%) 21.8 31.8 27.0 27.7 29.1 净利率(%) -7.2 -7.2 -1.9 1.5 5.2 ROE(%) -6.2 -6.2 -1.5 1.1 3.8 EPS(摊薄/元) -0.69 -0.55 -0.13 0.07 0.23 P/E(倍) -3.3 -4.1 -16.8 34.5 9.9 P/B(倍) 0.9 0.9 1.0 1.0 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-32%-16%0%16%32%2025-092026-012026-052026-09大悦城沪深300相关研究报告 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 125173 100232 85039 94440 61979 营业收入 35791 30892 28129 27578 27102 现金 27089 20075 34537 9651 9870 营业成本 28001 21069 20541 19932 19221 应收票据及应收账款 518 401 480 429 511 营业税金及附加 706 1668 1519 1489 1463 其他应收款 14608 13099 12129 12605 11702 营业费用 1626 1551 1406 1379 1355 预付账款 247 204 201 193 196 管理费用 1437 1482 1406 1379 1355 存货 76785 60472 31435 65323 33497 研发费用 8 14 8 7 8 其他流动资产 5926 5981 6257 6238 6202 财务费用 2129 1929 545 574 277 非流动资产 53402 56784 56561 55637 54522 资产减值损失 -1899 -2682 -1828 -552 -542 长期投资 14070 13742 13403 12542 12006 其他收益 45 56 57 53 53 固定资产 3010 3101 2366 1942 1469 公允价值变动收益 1 -1 -9 -9 -4 无形资产 1518 1413 1126 841 554 投资净收益 46 -993 -701 -1158 -740 其他非流动资产 34805 38529 39667 40311 40493 资产处置收益 15 1 -32 -23 -21 资产总计 178575 157016 141600 150076 116500 营业利润 -291 -634 -374 578 1897 流动负债 81406 66662 60776 79255 58571 营业外收入 152 169 156 142 155 短期借款 2390 2455 2455 19360 2455 营业