销售逆势增长，业绩短期承压

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年08月31日优于大市招商蛇口（001979.SZ）销售逆势增长，业绩短期承压核心观点公司研究·财报点评房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(维持)合理估值收盘价7.16 元总市值/流通市值64555/63507 百万元52 周最高价/最低价11.10/6.22 元近 3 个月日均成交额564.18 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《招商蛇口（001979.SZ）-行业保持领先，减值同比下降》 ——2026-03-25《招商蛇口（001979.SZ）-业绩增长，投拓积极》——2025-09-03《招商蛇口（001979.SZ）-业绩短期承压，减值压力释放》 ——2025-04-17归母净利润同比下降 63.5%，毛利率承压。2026 上半年公司实现营业收入 548亿元，同比增长 6.4%；归母净利润 5 亿元，同比下降 63.5%。公司开发业务毛利率同比下降 0.9pct 至 15.4%。公司投资收益由上年同期盈利 6 亿元转为亏损 4 亿元，其中合联营投资收益由盈利 0.7 亿元转为亏损 4.1 亿元。销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026 年上半年公司实现销售金额962 亿元，同比增长 8.3%；实现销售面积 305 万平方米，同比下降 8.9%，行业排名维持第四。公司在 15 个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取 9 宗地块，新增计容建面 58 万平方米，总地价 184 亿元，权益地价 155 亿元；“核心 10 城”投资占比接近 100%，上海和北京合计占 37.0%。代建业务新增项目 28 个，新增签约面积 596 万平方米，新增合同收入接近 4亿元。回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至 2026 上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为 63.0%、净负债率为 64.9%、现金短债比为1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额 2399 亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为 1522 亿元和 634 亿元；上半年压降、置换非标融资 51亿元，落地经营性物业贷款 49 亿元，新增公开市场融资 31 亿元。新增融资综合资金成本 2.3%，同比下降 0.38pct；期末综合资金成本 2.6%，同比下降0.23pct，融资优势仍然突出。风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计 26、27 年公司营收为1451/1389 亿元，归母净利润分别为 13/15 亿元，对应 EPS 为 0.15/0.16元，对应当前股价的 PE 为 49/45X，维持“优于大市”评级。盈利预测和财务指标202420252026E2027E2028E营业收入(百万元)178,948154,728145,135138,894135,977(+/-%)2.3%-13.5%-6.2%-4.3%-2.1%净利润(百万元)40391024132614491447(+/-%)-36.1%-74.6%29.6%9.3%-0.2%每股收益（元）0.450.110.150.160.16EBITMargin7.2%7.0%6.9%6.9%6.9%净资产收益率（ROE）3.6%1.0%1.4%1.6%1.6%市盈率（PE）16.163.148.744.544.6EV/EBITDA39.843.053.352.751.6市净率（PB）0.580.660.680.700.72资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2归母净利润同比下降 63.5%，毛利率承压。2026 上半年公司实现营业收入 548 亿元，同比增长 6.4%；归母净利润 5 亿元，同比下降 63.5%。公司开发业务毛利率同比下降 0.9pct 至 15.4%。公司投资收益由上年同期盈利 6 亿元转为亏损 4 亿元，其中合联营投资收益由盈利 0.7 亿元转为亏损 4.1 亿元。图1：公司营业总收入及增速图2：公司归母净利润及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理销售额逆势增长，投拓审慎聚焦核心城市。2026 年上半年公司实现销售金额 962亿元，同比增长 8.3%；实现销售面积 305 万平方米，同比下降 8.9%，行业排名维持第四。公司在 15 个城市进入当地流量销售金额 TOP5，其中西安、长沙、南通及温州位列第一，核心城市产品表现支撑销售额逆势增长。公司累计获取 9 宗地块，新增计容建面 58 万平方米，总地价 184 亿元，权益地价 155 亿元；“核心10 城”投资占比接近 100%，上海和北京合计占 37.0%。代建业务新增项目 28 个，新增签约面积 596 万平方米，新增合同收入接近 4 亿元。图3：公司销售金额及增速图4：公司销售面积及增速资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告，国信证券经济研究所整理回款驱动现金流改善，融资成本继续下行。截至 2026 上半年末，公司期末剔除预收账款的资产负债率为 63.0%、净负债率为 64.9%、现金短债比为 1.10，“三道红线”维持绿档。公司融资余额 2399 亿元，以银行贷款及债券为主，余额分别为1522 亿元和 634 亿元；上半年压降、置换非标融资 51 亿元，落地经营性物业贷款 49 亿元，新增公开市场融资 31 亿元。新增融资综合资金成本 2.3%，同比下降0.38pct；期末综合资金成本 2.6%，同比下降 0.23pct，融资优势仍然突出。风险提示：宏观环境大幅恶化；政策宽松低于预期；政策效果低于预期；公司深请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3耕城市房地产市场衰退；公司销售不畅、回款滞后、存货贬值、利润下行、竣工结算不及预期。投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计 26、27 年公司营收为 1451/1389 亿元，归母净利润分别为 13/15 亿元，对应 EPS 为 0.15/0.16 元，对应当前股价的 PE为 49/45X，维持“优于大市”评级。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4财务预测与估值资产负债表（百万元）202420252026E2027E2028E利润表（百万元）202420252026E2027E2028E现金及现金等价物100351861271467071525281562