装配式建筑行业点评：现房销售新规下，深入拆解装配式建筑受益程度

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年08月31日优于大市1装配式建筑行业点评现房销售新规下，深入拆解装配式建筑受益程度 行业研究·行业快评 建筑装饰 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：朱家琪021-60375435zhujiaqi@guosen.com.cn执证编码：S0980524010001事项：2026 年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。国信建筑观点：1）地产开发商回款周期拉长，装配式建筑优势凸显。在期房销售模式下，估算单一项目回款周期将从 1年左右拉长至 2-3 年，期间的建设成本需要依赖自有资金和外部融资，而回款周期越长，房企对压缩工期的需求就越迫切。建筑构件在工厂预制、现场快速拼装，整体交付周期能比传统现场浇筑模式节约 4-8 个月，因此现房销售给了开发商更充分的理由去选用装配式，在新建项目中，装配式建筑渗透率有望加速提升。2）然而，装配式建筑缩短工期的收益，鲜能覆盖其更高建造成本性。装配式建筑能够通过压缩工期，有效节约利息支出，但会增加建设成本。因此仅在业主融资成本较高，加上项目实际情况确实适合采用装配化方案，能够显著节省工期的情况下，综合经济效益才能为正。国央企开发商由于融资成本较低，现阶段即使是现房销售，国央企开发商在多数情况下采用装配式建筑仍然不经济。因此，装配式受益的逻辑方向明确，但实际落地仍然存在一定的经济性障碍。3）商品房高交付标准趋势下，装配式建筑面临挑战。现房新政落地推行后，预计将显著抑制房企的拿地意愿，供给侧的缩量将直接缓解同质化竞争，倒逼房企放弃“快周转”的标准化复制模式。而装配式建筑更适合标准化程度高的场景，更适用于公共保障类项目。另外，现房销售下，购房者可实景查验，装配式的质量通病恰恰集中在外观与使用可直接感知的部位，可能会放大装配式短板。4）投资建议：装配式建筑板块短期有主题性投资机会，长期仍待验证。在现房销售模式下，装配式建筑确实存在明确的受益逻辑，但由于我国人力成本仍处于较低水平，装配式建筑在当前阶段难以实现显著的综合经济效益提升，实际受益程度相对有限。不过当前市场对现房销售新政关注度较高，资金需要寻找明确的利好方向，预计短期内装配式建筑将形成主题性投资机会，相关标的包括鸿路钢构、精工钢构、杭萧钢构、中铁装配、中国建筑国际等。此外，若认同装配式建筑工期压缩与利息节约这一投资逻辑，建议参考我们近期发布的专题报告《数据中心模块化建造：AI 基建新范式》，数据中心建造领域工期的时间价值更高，采用类似装配式（模块化）的优势更加显著，产业趋势更强。风险提示：政策落地与执行节奏不及预期的风险、推广政策退坡风险、市场竞争加剧风险、成本经济性不足的风险、下游需求减少与资金链风险。评论： 地产现房销售新规出台，装配式建筑受益逻辑清晰地产现房销售新规出台。2026 年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。本次新政内容包括：（1）针对已经拿证（建工证）的项目按原有政策执行，但鼓励现房销售；请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2针对未来新拿土地和已拿地未拿证的，优先现房销售；（2）对于新项目还坚持预售的，封顶后才能预售，而且预售资金锁定至竣工（相当于预售已经无意义了）；（3）配齐支持措施：同步出台定金制、分期缴纳土地款、融资支持等。地产开发商回款周期拉长，装配式建筑优势凸显。在期房销售模式下，估算单一项目可在开工后 1 年内完成回款，而在现房销售模式下，需要在项目完成竣工交付后才能实现回款，回款周期会拉长至 2-3 年，期间的建设成本需要依赖自有资金和外部融资。根据我们测算，一个总投资 10 亿元的项目，从期房销售改为现房销售，资金占用成本会增加 1 亿元以上。而回款周期越长，房企对压缩工期的需求就越迫切，建筑构件在工厂预制、现场快速拼装，整体交付周期能比传统现场浇筑模式节约 4-6 个月，因此现房销售给了开发商更充分的理由去选用装配式，在新建项目中，装配式建筑渗透率有望加速提升。图1：预售变现售后的现金流分布资料来源：国信证券经济研究所整理 目前而言，装配式建筑缩短工期的收益，鲜能覆盖其更高建造成本装配式建筑较传统建筑工期短、用工少且节能减排，但建造成本偏高，应用范围有限。装配式建筑大量使用预制构件，与主要采用现场浇筑的传统建筑模式相比有显著的优势：缩短工期、减少人力、减少大部分的原材料用量、降低能源消耗和减少环境污染。然而，装配式建筑也存在成本较高、应用领域窄、抗震性较差等劣势。表1：装配式建筑较传统建筑的优势及劣势优势缩短工期装配式建筑的大部分构件均在工厂完成，水电安装与主体安装可同步进行，整体交付比传统建筑更快质量保障传统建筑对人工依赖较高，品控难以保证，而装配式建筑采用工业化生产的预制构件，更容易形成规范化建造，确保产品质量减少人力预制构件工业化生产，人工需求较少减少原材料用量装配式建筑具有可拆除特性，可实现材料的重复利用降低能耗，减少污染 以干法作业为主，可有效减少能源以及环境污染劣势成本提高跟传统建筑工程报价相比，装配式建筑工程报价要高出许多运费增加构件从工厂运输到施工现场，若工厂距离施工现场太远，则会增加构件的运输成本尺寸限制构件尺寸不同，导致生产设备受限，尤其是尺寸大的构件，再生产时会有很大难度应用领域小装配式建筑在高度和层高上受限。资料来源：中国装配式建筑网，国信证券经济研究所整理采用装配式建造的地产项目可缩短工期 4-8 个月，节省利息成本占总投资 1%-3%。以一个建筑面积 10 万请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3平米，总投资 10 亿元的住宅项目为例，土地成本 5 亿元，建安成本 3.5 亿元，建设期平均占用资金约 7.5亿元。采用装配式建筑能够节约整体工期 4-8 月，若开发商为国央企背景，融资成本 4%，能节省建设期利息支出 1000-2000 万元，约占总投资的 1%-2%，占建安投资的 3%-6%；而民营房企融资成本较高（假设为6%），能节省建设期利息支出 1500-3000 万元，约占总投资的 1.5%-3%，占建安投资的 4%-8%。图2：某典型地产项目投资结构（按照传统建造模式）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理采用装配式建筑，估算将增加建设成本，占项目总投资约 1%-6%。根据工程造价协会的统计，装配式比现浇每平米成本贵 120-570 元，装配程度越高，则建设成本越高。装配化率 30%时，每平米成本增加 120-150元，建筑面积 10 万平米的项目将增加成本 1200-1500 万元；装配化率 50%时，每平米增加成本 460-570 元，项目整体增加 4600-5700 万元。装配率越高，建设成本越高，主要原因在于非标构件、运输、吊