公司信息更新报告：结转空窗小幅亏损，毛利率逆势增长

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 城投控股（600649.SH） 2026 年 09 月 01 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/31 当前股价(元) 3.86 一年最高最低(元) 5.78/3.37 总市值(亿元) 96.18 流通市值(亿元) 96.18 总股本(亿股) 24.92 流通股本(亿股) 24.92 近 3 个月换手率(%) 63.69 股价走势图 数据来源：聚源 《深耕上海土储优质，结转业绩平稳提升—公司信息更新报告》-2026.3.31 《结转高增助力业绩扭亏，首次股份回购已实施—公司信息更新报告》-2025.10.31 《项目结转助力业绩扭亏，回购增强市 场 信 心 — 公 司 信 息 更 新 报 告 》-2025.9.1 结转空窗小幅亏损，毛利率逆势增长 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级 城投控股发布 2026 年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率逆势增长，待结转资源充裕，上海核心区土储充足，保租房 REITs 持续扩容。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润分别为 3.9、5.8、7.8 亿元，EPS 分别为 0.15、0.23、0.31 元，当前股价对应 PE 为 25.1、16.6、12.4 倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。 ⚫ 开发板块结转空窗是亏损主因 2026H1 公司实现营业收入 28.41 亿元，同比-52.06%；归母净利润-0.52 亿元（2025H1 为+1.53 亿元）；扣非归母-0.42 亿元，经营性现金流净额-17.95 亿元。营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利率 22.58%、同比+3.72pct。公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证券市场波动，公允价值变动收益-1.14 亿元（2025H1 为+0.24 亿元）。 ⚫ 销售金额收缩，待结转资源充裕 2026H1 公司实现签约销售金额 18.16 亿元，同比-40.9%；签约面积 1.45 万方，同比-46.2%。上半年房地产结转收入约 23.95 亿元，合同负债 83.88 亿元，较年初-1.8%，待结转资源充裕。5 月公司以总价 19.30 亿元竞得虹口区宅地，截至上半年末持有待开发土地 8 宗、计容建面约 75 万方，88%位于上海。 ⚫ 宽庭规模快速扩张，公募 REIT 扩募推进 截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约 55.97 万方，已出租经营面积约40.38 万方，上半年实现租金流入 2.44 亿元。上半年张江社区（二期）、松江社区、北青社区相继开业，期末在营社区增至 17 个、总运营房源 2.4 万套、运营面积 101 万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持 90%以上。国泰海通城投宽庭保租房 REIT 扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。截至上半年末公司持有已上市证券市值约 44.90 亿元（含 REITs），上半年收到已上市证券分红约 0.60 亿元。期末合并口径有息负债 429.97 亿元，较年初+1.9%，平均融资成本 3.13%，较年初-40BP。 ⚫ 风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 9,432 14,457 14,888 15,036 15,186 YOY(%) 268.6 53.3 3.0 1.0 1.0 归母净利润(百万元) 243 289 386 584 779 YOY(%) -41.6 19.2 33.4 51.2 33.5 毛利率(%) 14.5 17.4 18.3 18.7 19.5 净利率(%) 2.6 2.0 2.6 3.9 5.1 ROE(%) 1.0 1.1 1.7 2.5 3.2 EPS(摊薄/元) 0.10 0.12 0.15 0.23 0.31 P/E(倍) 39.8 33.4 25.1 16.6 12.4 P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -32%-16%0%16%32%2025-092026-012026-05城投控股沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 65352 59800 63507 56743 74943 营业收入 9432 14457 14888 15036 15186 现金 8700 8281 7444 7518 7593 营业成本 8061 11938 12171 12230 12230 应收票据及应收账款 1069 2213 2753 2155 2026 营业税金及附加 183 686 679 486 477 其他应收款 656 559 2195 459 1770 营业费用 154 252 365 429 330 预付账款 8673 138 11773 0 7593 管理费用 292 266 313 301 304 存货 44570 46730 37207 44326 53514 研发费用 4 4 7 9 7 其他流动资产 1685 1880 2135 2285 2446 财务费用 645 871 819 780 744 非流动资产 19317 21700 19758 21087 15725 资产减值损失 -19 -9 -30 -15 -8 长期投资 5764 6122 6393 6955 6037 其他收益 19 13 13 15 15 固定资产 1119 1083 1041 1015 977 公允价值变动收益 161 -1 -1 -1 -1 无形资产 565 479 531 553 552 投资净收益 259 261 268 276 284 其他非流动资产 11868 14017 11793 12564 8159 资产处置收益 1 0 0 0 0 资产总计 84669 81500 83265 77831 90667 营业利润 514 705 774 1063 1369 流动负债 31234 27502 34934 35074 53950 营业外收入 1 6 7 6 5 短期借款 3955 3757 5753 10339 7987 营业外支出 3 60 16 20 25 应付票据及应付账款 5134