房地产一揽子政策解读：从“稳市场”转向“重构融资与销售制度”

请仔细阅读本报告末页声明 Page 1 / 6 证券研究报告 | 宏观点评 [Table_Main] 从“稳市场”转向“重构融资与销售制度”——房地产一揽子政策解读 [Table_Invest] 宏观点评 日期： 2026.08.31 [Table_Author] 分析师 尤春野 登记编码：S0950523100001 ： 021-61102508 ： youchunye1@wkzq.com.cn [Table_DocReport] 事件描述 8 月 28 日，房地产领域一次性出台多项政策，覆盖商品房销售、开发贷 款、个人住房贷款、城市更新融资以及资本市场融资等多个环节。 事件点评 本轮房地产政策的核心依然不是从刺激购房需求的角度出发，而是从重构“销售—融资—交付”链条的全流程角度出发。 住建部等部门提高商品房 预 售条件、推动现房销售，人民银行和金融监管总局同步完善开发贷款和个人住 房贷款制度，证监会则扩大股权、债券、ABS、REITs 和并购融资渠道。我 们认为 ，这说明房地产政策正在从过去几年的“稳市场”逐步转向“新模式落地”。 销售制度改革为封顶后交付，是汲取了前期“保交楼”经验，降低居民提前承担的交付风险。 预售条件提高、现房销售增加、购房资金强化监管，意味 着过去“居民先付钱、房企再建设”的模式会逐步弱化。我们认为，这有利于改 善购房者预期，但也会提高房企前期建设资金需求，因此必须与融资制度改革 同步推进。 融资端正在从“看房企”转向“看项目”。 新规强调主办银行、项目封闭管理和全周期融资，同时资本市场也开始支持基于项目质量的融资安排。我们认为，未来房地产融资更依赖项目现金流和资产质量，而不是单纯依靠大型房企 主体信用，高杠杆、高周转模式将进一步退出。 短期政策更利好信用和预期，中期才可能影响投资。 当前房地产最核心的问题已经从单纯销售偏弱，演变为“销售弱—现金流弱—融资弱—投资下 降”的负反馈。本轮政策首先解决的是融资和交付问题，因此对优质房企信用、项 目续建和居民预期的改善会更快，但要真正传导到新开工和房地产投资，还需 要时间。 我们认为，后续房地产政策仍会增加资金支持，但全面强刺激回归的概率较低。 如果三季度销售和投资继续较快下滑，后续仍可能加大白名单 融资 、城市更新、存量房收储和保障房支持，同时进一步降低居民交易成本；但政 策目标更可能是控制房地产下行斜率、降低对宏观经济的拖累，而不是重新把 房地产变回增长引擎。 风险提示： 1. 房地产销售和价格继续较快下行，融资改善难以有效传导至投资和新开工； 2. 现房销售和项目融资转型过程中，房企资金缺口扩大并引发新的信用风险。 请仔细阅读本报告末页声明 Page 2 / 6 [Table_Page] 宏观点评 2026 年 08 月 31 日 8 月 28 日，房地产领域一次性出台多项政策，覆盖商品房销售、开发贷款、个人住房贷 款、城市更新融资以及资本市场融资等多个环节。我们认为，与过去几年降低首付、下调 房贷利率等偏需求端的政策相比，本轮政策最大的不同，是不再单纯围绕“刺激购房”展开 ，而是开始系统解决房地产行业在新发展阶段“项目怎么融资、房子怎么卖、资金怎么管、 风险怎么出清”的问题。短期看，这组政策有利于改善房企融资预期、降低交付风险，并对 地产股和信用债形成一定支撑；中长期看，其意义更接近房地产基础制度重构，而非传统意 义上的一轮强刺激。 首先，销售制度出现比较明显的变化。住建部、自然资源部、金融监管总局发布的《 关于完善商品住房销售制度的通知》明确提出，商品住房实行预售的，“单体建筑应完成主体 结构封顶”；同时要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部进入监管账户。对 于新出让土地和已经出让但尚未取得建设工程规划许可证的项目，政策提出“优先选择现房销售 ”，已经取得规划许可证的项目则鼓励实行现房销售。政策同时提出推动“交房即交证”。我们认为，这意味着预售制度开始进入实质性调整阶段，但并不是“一刀切取消预售”。政策 采取明显的“新老划断”方式，核心目的有两个：第一，把预售时点尽可能后移，降低项目 建设早期大量占用购房人资金的风险；第二，逐步提高现房销售比例，从根本上减少过去“ 居民先付钱、房企再建设”模式下的交付风险。对居民而言，这是明显利好；但对房企而言 ，意味着原来依赖预售回款进行高周转的商业模式进一步退出，项目建设期间的资金缺口必 须找到新的融资来源。 因此，同一天人民银行和金融监管总局出台房地产信贷新规是销售制度改革必须配套的一环 。《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》明确提出 ，房地产开发贷款实行“主办银行制”，单个房地产项目对应一家主办银行，并对项目资金实行 封闭管理；开发贷款期限要覆盖项目从开工到竣工备案全过程，其中预售项目最长不超过 5 年，现房销售项目最长不超过 7 年，首次还本日期原则上安排在竣工备案以后。 人民银行在答记者问中对此解释得更加直接：这一制度是为了“建立开发贷款主办银行制 度”，并通过延长贷款期限和封闭管理，更好满足房地产项目全生命周期融资需求。人民银 行同时明确，本轮制度改革的背景是我国城镇化已经从快速增长期转向稳定发展期，房地产 需要形成与新发展模式相匹配的信贷制度。 我们认为，这其实是整组政策最核心的变化。过去房地产融资很大程度上依赖“开发 商主体信用+预售资金”，大型房企依靠集团信用获得融资，再通过内部资金调配推动更多 项目 ；未来融资逻辑会明显转向“项目信用+项目现金流”。银行更关注这个项目在哪里、成 本多 少、预计能卖多少钱、现金流是否能够覆盖贷款，而不是简单判断房企是不是大型开发商 。其结果是，优质项目即使属于民营房企，也可能获得融资；反过来，即使是大型房企，如 果项目本身缺乏现金流，也难以依靠集团信用无限续贷。 这对于房地产行业本身具有较强的市场化意义。过去房企竞争的核心之一是“谁能够 拿更多地、周转更快、杠杆更高”，新模式下竞争逻辑会逐渐变成“谁有更多优质项目、融资 成本更低、建设效率更高、产品更好”。房地产从一个典型的主体信用扩张行业，逐渐向类似 基础设施和商业地产的项目融资模式转变，高杠杆、高周转企业的生存空间会继续缩小。 个人住房贷款制度也出现了较大调整。新规明确个人住房贷款最长期限从30年延长至 40 年；对于现房销售项目，个人住房贷款在销售备案以后发放；对于预售项目，则要求“严 格在项目竣工备案后发放”。人民银行将其概括为确保购房人“能拿房、再还贷”。与此同时 ，对于存量浮动利率住房贷款，如果存量利率与新发放贷款利率偏离较大，借款人可以与银行协商调整利率，或者申请新的浮动利率贷款置换存量贷款。 我们认为，这里面实际上同时包含了“防风险”和“稳需