建筑装饰行业828现房销售制度点评：房地产发展新格局，装配式迎来政策红利期

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 建筑装饰 2026 年 08 月 30 日 房地产发展新格局，装配式迎来政策红利期 看好 ——828 现房销售制度点评 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 研究支持 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 联系人 唐猛 A0230523080003 tangmeng@swsresearch.com 事件： ⚫ 2026 年 8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；央行、国家金监局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》；证监会制定《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。 点评： ⚫ 政策：销售、信贷、资本三端同步重构，房地产发展模式迎重大变化。1）销售端：从“预售为主”转向“现房优先、封顶预售”。新项目预售门槛升至结构封顶，首付款+按揭全进监管户，竣备后解封；新出让地、已出让未取规证项目优先现房（也可选预售），已取规证存量项目按老办法执行，新老划断不一刀切；现房实行备案制+少量定金制（施工许可后收、专账监管）。2）信贷端：从“主体信用”转向“项目信用”。开发贷单项目单主办银行+全封闭，期限匹配建设周期：预售最长 5 年、现房/商业最长7 年，首次还本原则竣工后；个人房贷最长 30 年延至 40 年（百万贷月供约降 630元），现房备案后放款、预售竣工备案后放款；按揭受托支付进监管/主办账户。3）资本端（证监会）：从“三支箭救急”转向“常态工具箱”。股权：定增、定向可转债常态化，再融资可投合规项目、不再禁拿地，发行股份/转债+现金收涉房资产可配募；债权与证券化：公司债可投项目、存量债滚动续发；推 CMBS、不动产 ABS、租赁/商业REITs 稳慎扩围等。 ⚫ 房企变化：金融模式回归制造业模式，装配式建筑完美契合业主需求。随着预售金融杠杆下降、开发贷监管从严，房地产企业战略追逐规模速度转向比拼产品力与单项目IRR，向制造业化转型。相较于传统现浇建筑，装配式建筑工期可节省 25-45%，施工人数节省 60-75%，能源消耗节省 20-25%，完美契合新业态下房企需求。从当前市场体量看，根据中建协认证中心，2023 年全国新开工装配式建筑 7.6 亿 m²，2019-2023 年 5 年CAGR=21%，占新建建筑面积的比例约为 27%，较 19 年提升 13.6pct，未来装配式建筑市场渗透率仍有较大提升空间。 ⚫ 投资分析意见：房地产发展新格局，装配式迎来政策红利期，维持“看好”评级。我们认为，随着房地产行业发展向现房销售模式转变，业主对产品质量、工期把控将提出进一步要求，装配式建筑契合市场需求，“十五五”规划中亦明确提及促进超低能耗和装配式建筑规模化发展，装配式建筑市场预计迎来政策红利期，1）模块化建筑建议关注中国建筑国际、志特新材；2）涉房类建筑企业建议关注上海建工、安徽建工、中国中铁、中国铁建；3）装配式钢结构领域建议关注鸿路钢构、精工钢构。 ⚫ 风险提示：房地产行业持续下行风险；企业新签订单不及预期风险；经济恢复不及预期风险。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共3页 有信仰 敢担当 守正创新 追求卓越 表 1：PC 装配式建筑参数对比 时间 PC 装配式建筑 现场浇筑建筑 节约和改善 工期 （天） 140-180 250-280 25%-45% 所需现场施工人数 (人） 40-50 150-160 60%-75% 水资源消耗 （立方/平方米） 0.040-0. 054 0.084-0.088 35%-50% 能源消耗 （千瓦时/平方米） 6.5-6.9 8.7-8.9 20%-25% 建筑物废物处置量 （千克/平方米） 6.32-6.75 22.75-23.50 65%-75% 粉尘水平(PM10) （微克/立方米） 50-69 80-90 20%-40% 资料来源：远大住工招股说明书，申万宏源研究 表 2：建筑行业重点公司估值表 证券简称 证券代码 收盘价（元/股） EPS（元/股） 市盈率 PE 归母净利润（百万元） 归母净利润增速 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 2025A 2026E 2027E 中国中铁 601390.SH 4.45 0.85 0.92 0.92 4.8 4.8 4.8 22,892 22,527 22,597 -18% -2% 0% 中国铁建 601186.SH 6.10 1.18 1.32 1.38 4.5 4.6 4.4 18,363 17,940 18,722 -17% -2% 4% 中国化学 601117.SH 7.66 1.06 1.15 1.25 7.3 6.6 6.1 6,436 7,043 7,655 13% 9% 9% 中国电建 601669.SH 4.65 0.53 0.61 0.64 8.0 7.7 7.2 10,007 10,460 11,074 -17% 5% 6% 中国交建 601800.SH 5.98 0.85 0.96 0.98 6.6 6.3 6.1 14,751 15,498 15,921 -37% 5% 3% 中国中冶 601618.SH 2.65 0.002 0.27 0.29 41.5 9.7 9.2 1,322 5,675 5,946 -80% 329% 5% 中国能建 601868.SH 2.51 0.13 0.15 0.16 19.0 17.0 15.7 5,840 6,530 7,062 -30% 12% 8% 中钢国际 000928.SZ 5.31 0.34 0.44 0.48 15.7 12.2 11.2 485 627 682 -42% 29% 9% 中材国际 600970.SH 7.70 1.09 1.13 1.24 7.1 6.8 6.2 2,862 2,973 3,244 -4% 4% 9% 中工国际 002051.SZ 8.69 0.25 0.25 0.27 33.9 34.6 31.7