房地产行业周报：新模式落地房企短期承压，长期有利信用重构

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 1915.38 52 周最高 2436.17 52 周最低 1741.7 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《国务院公积金条例大修 上海"沪八 条"落地》 - 2026.08.24 房地产行业报告 （2026.8.24-2026.8.30） 新模式落地房企短期承压 长期有利信用重构 ⚫ 投资要点 8 月 28 日以“销售-信贷-资本市场”三端制度重构为标志，房地产正式进入“现房为主、主办银行制、项目公司制”的新模式落地期，其影响客观上表现为短期回款与周转后移、ROE 与拿地风险偏好承压，弱信用与低线敞口房企压力更大，按揭投放阶段性收缩与银行项目甄别要求提高，可能拖累新开工与投资节奏，但中长期交付风险下降、信任与房价企稳条件改善，资金厚、土储在核心城、产品与现房转换能力强的央国企及优质地方国企更易承接集中度与金融支持。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 161.36万方，本年累计新房成交面积为 5515.9 万方，累计同比-6.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为 135.99 万方，同比-9.3%，环比-2.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为 46.1 万方，同比+12.5%，环比+2.8%，二线城市近四周平均成交面积为 64.75 万方，同比-14.3%，环比-3.1%，三线城市近四周平均成交面积为25.14万方，同比-24.8%，环比-8.9%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7102.78 万方，同比-11.24%，环比-0.29%，14 城去化周期为 18.21 个月，其中一线城市去化周期为 12.36 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 206.82 万方，本年累计二手房成交面积为 7731.75 万方，累计同比+4.4%。20城近四周平均成交面积为 202.75 万方，同比+4.9%，环比+0.1%。截至 2026/8/17 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.03，环比-1.9%，挂牌价指数为 140.92，环比-0.48%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 84 宗，成交住宅类土地数量为 29 宗，新增供应商服类土地数量为 60 宗，成交商服类土地数量为 38 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.56，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.64。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7445.75 元/平方米，溢价率为 7%，环比-1.38pct，成交商服类土地楼面均价为 1930.75 元/平方米，溢价率为 1.39%，环比-0.15pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 2.59%，沪深 300 指数下跌 0.21%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 2.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 0.29%，恒生综合指数下跌 1.38%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 1.08pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情 绪极端避险。 -22%-19%-16%-13%-10%-7%-4%-1%2%5%8%11%2025-092025-112026-012026-042026-062026-08房地产沪深300发布时间：2026-08-31 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ....