银行行业动态跟踪：从银行视角看地产新政有何影响？

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 银行行业 踪 ⚫ 事件：8 月 28 日，住建部、自然资源部与金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。 ⚫ 一系列房地产政策发布，覆盖开发贷、个人住房贷款、地产信托等多个领域，围绕房企、银行、购房者三方，健全地产全链条监管体系。政策核心内容如下：1）销售端重点升级预售监管、推进现房销售。将预售门槛提至单体建筑主体结构封顶；实行首付、按揭贷款全额监管，按揭资金延后至项目竣工备案后入账；实行差异化现房销售机制，新出让土地、未取证项目优先现房销售，存量在建取证项目鼓励现房销售；允许已取得施工许可证的现房项目收取少量监管定金。2）融资端落地主办银行制度，对项目全口径资金实施专属账户全周期管理，银行风控由主体授信转向项目资质评审；融资逻辑由房企主体授信、预售回款，转向项目封闭式融资，区分集团与单一项目风险；优化居民信贷政策，按揭最长年限延长至 40 年，放宽偿债收入比上限（月供收入比≤50%、总债务收入比≤60%），调整信贷投放时点，现房贷款备案后发放、预售按揭竣工备案后发放，并允许符合条件的存量浮动房贷协商降息或置换新贷。3）开发端要求商品住房原则上设立独立项目公司开发，压实项目交付与质量责任；现房销售将拉长房企回款周期，约束行业高周转粗放扩张模式。 ⚫ 从银行视角来看，本次地产新政核心以稳风险、稳预期为主，通过完善地产全周期融资机制，推动行业风险有序缓释、平稳出清。一方面，利好地产资产质量改善、修复居民资产负债表。按揭年限延长至 40 年有效降低居民月供压力，叠加按揭放款后置、预售资金闭环监管，大幅减少烂尾、断供风险，有助于提振购房信心，提升居民加杠杆意愿。但主办行模式下，单一项目信贷敞口集中，对银行集中度风险管理提出更高要求。另一方面，新政放宽居民偿债收入比、延后按揭放款时点、推行项目独立融资，有利于释放居民合理购房需求。但回款周期拉长将抬升房企资金管理门槛，加速行业出清。此外，前两轮批量调整存量按揭利率，按揭付息率降幅分别 73bp 和 50bp，26H1 国有大行个贷存量平均利率已低至 3.04%，当前新增按揭利率约 3.05%，新规存量按揭协商调息对银行贷款收益率冲击预计有限。 ⚫ 当前房地产资产质量呈现对公风险逐步退潮、按揭风险温和暴露的格局。结合上市银行数据，我们观察到如下变化：1）对公地产贷款持续压降，25 年国股行对公房地产余额迎来 18 年来首次系统性下降；26H1 压降规模 1117 亿元，与 25 年全年900 亿降幅基本持平。2）按揭贷款收缩加快，按揭余额自 23 年起持续回落，26H1降幅扩大，或受提前还款边际加速影响，上半年上市银行按揭压降 1.3 万亿元，约为 25 年全年降幅的 2.5 倍。3）对公地产风险已于 23 年基本见顶，26H1 上市银行对公地产不良率较年初上行 3bp 至 3.74%，不良余额小幅回落。按揭风险仍在持续释放，24 年后暴露节奏有所加快，上半年多数银行按揭不良率突破 1%；23A-26H1按揭不良抬升幅度依次为 3bp、19bp、17bp、13bp。 ⚫ 2026 年银行板块有望回归基本面叙事：考虑到银行仍处于存款集中重定价周期，支撑净息差有望企稳回升；结构性风险暴露仍期待有政策托底，预计 26-27 年银行业营收有望持续改善。同时考虑到银行股平准基金减持压力大幅缓解，市场风险偏好及风格的再平衡有助于银行阶段性获得相对收益的胜率在上升。建议关注两条主线：1、基本面确定的优质中小行，相关标的：宁波银行(002142，买入)、苏州银行(002966，买入)、杭州银行(600926，买入)、南京银行(601009，买入)、渝农商行(601077，买入)；2、基本面稳健、具备较好防御价值的国有大行，相关标的：工商银行(601398，未评级)、中国银行(601988，未评级)。 风险提示 经济复苏不及预期；房地产等重点领域风险蔓延；测算相关风险。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 银行行业 报告发布日期 2026 年 08 月 30 日 屈俊 执业证书编号：S0860523060001 香港证监会牌照：BLZ443 qujun@orientsec.com.cn 0755-82819271 陶明婧 执业证书编号：S0860525090006 香港证监会牌照：BXO331 taomingjing@orientsec.com.cn 021-63326320 息差边际回升，利润增速环比改善，子板块分化相对明显：——26q2 银行业监管指标数据点评 2026-08-24 社融增速平稳，非银存款明显少增：7 月金融数据点评 2026-08-15 信贷或延续负增长，社融增速下行斜率预计放缓：7 月金融数据前瞻 2026-08-12 从银行视角看地产新政有何影响？ 看好（维持） 银行行业动态跟踪 —— 从银行视角看地产新政有何影响？ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 一、地产新政出台，完善和细化地产全周期融资模式，保障地产相关领域平稳运行 8 月 28 日，多部门集中发布新一轮房地产调控政策，通过强化资金闭环管控、压实行业监管责任，系统性防范化解房地产领域风险。住建部、自然资源部与金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），央行、金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，针对商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等领域出台管理办法。 政策的核心内容主要包括： 1、 住房销售制度改革的核心是推行现房销售。第一，收紧商品房预售准入条件。《通知》上调预售许可工程进度要求，取消投资完成 25%即可预售的标准，将预售条件提高至单体建筑主体结构封顶。第二，强化预售资金闭环监管。购房首付款与银行按揭贷款全部纳入监管账户管理，按揭贷款延后至项目竣工备案后放款入监管账户，房企在项目竣工前无法支取销售回款。第三，分类施策推广现房销售。新出让地块、未获取建设工程许可证的项目优先采用现房销售；已获批建设的存量在建项目，鼓励开发企业现房销售。第四，取得施工许可证的现房项目可依规收取小额定金。 2、 融资端是本次新政改革的核心，推动行业融资从依赖房企主体信用、预售回款，全面转向以项目为核心的封闭式融资模式，压实信贷风险管控。 一是主办银行制度落地，实现项目资金全周期管控。项目存续期间，开发贷、自有资金、现房销售回款等全部项目资金统一纳入专属账户管理，银行风控逻辑从传统房企主体授信，转向对标项目资质评估。 二是切换房企融资逻辑，隔离集团与项目风险。《管理办法》要求开发贷定向投放至项目开发公司，实行独立建账、封闭运作、专款专用，明