房地产行业重大事项点评：预售制度调整和现房销售的效果推演

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2026 年 08 月 30 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 预售制度调整和现房销售的效果推演 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 证券分析师：许常捷 邮箱：xuchangjie@hcyjs.com 执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航 邮箱：yanghang@hcyjs.com 执业编号：S0360525090001 事项： 2026 年 8 月 28 日，国家金融监督管理总局、中国人民银行发布《个人住房贷款管理办法（试行）》，规定：借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。 2026 年 8 月 28 日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售，加强政策措施协同。 评论： 一、银行发放按揭贷款节点从封顶调整至竣工，对房企销售回款影响较大 本次围绕房地产新发展模式出台了一系列新政，核心内容是：“借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款”，对房企销售回款影响较大。1）在过去的商品房预售制度下，商品住宅的开发节点主要包括：拿地—开工—开盘—主体结构封顶—竣工备案—交付。其中，主要现金流出包括拿地支出、建安成本支出；主要现金流入包括开发贷到账（支付土地款后）、首付款到账（开盘节点，T+6 个月）以及银行发放按揭贷款（封顶节点，T+12 个月）。若项目销售热度较高，拿地后一年内即可实现全部销售回款。2）但本次政策明确规定，借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。按照新的预售条件，首付款到账时点后移至封顶节点，即 T+12 个月；银行放贷则对应竣工节点，即 T+24 个月。在新的预售制度下，房企的回款时间几乎延长一倍。 我们以杭州过去的预售条件1，模拟住宅开发项目的现金流：项目土地总价 10 亿元、货值 20 亿元、建造成本 5 亿元，假设居民购房实际首付比例为 40%、贷款比例为 60%。根据杭州的开发贷条件（最高额度为土地款的 70%，即开发贷 7 亿元，缴纳完土地款 2 个月内完成放款）及预售条件（主体结构 10 层以上）测算，在原有预售制度、新预售制度与现房销售三种情形下，测算项目 IRR 分别为 13.2%、6.1%和 4.8%。 备注：参考广州首块成交的现房销售地块土地款支付节奏，竞得人签订出让合同之日起 30 天内支付不低于 50%的成交价款，剩余款项可在 2 年内付清；本次测算现房销售假设下，已经把最后一笔土地款（50%）放到了竣工结算前一个月，即 T+21 月。 测算结果表明，新的预售制度下项目 IRR 与现房销售模式下的 IRR 已非常接近，主要原因在于：按揭贷款只能在竣工备案后发放，主要的销售回款均被推迟至竣工备案节点。 1 杭州过去的预售条件较为严格，高层要求建设到主体结构 10 层以上才可预售；北京、上海相对宽松，过去预售条件是主体结构正负零。 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 1 老预售制、新预售制、现房销售制下房企项目 IRR 测算对比 资料来源：华创证券测算 二、现房销售的效果推演 1、对房企：短期可能影响房企拿地规模和拿地意愿，或影响房企销售规模 现房销售及预售制度调整可能削弱房企的拿地意愿和拿地能力，拿地规模或将收缩，并进一步推演至房企缩表。1）预售制度调整后，房企现金流回流放缓、周转效率下降，用于拿地的现金流规模随之收缩，拿地能力因而下降。过去能够实现“一年两熟”“一年三熟”的房企，运营效率将下滑，拿地规模短期可能收缩。2）现房销售本质上由房企承担更大的市场风险：房企需提前预判两年后的房价走势并为现房定价，拿地风险上升，可能会压低房企的风险偏好和拿地意愿。 2、对地方政府：土地财政或将受影响，将与房企达成新的平衡 短期内地方政府卖地收入可能下降，那么地方政府行为有两种可能：1）保持地价不变，土地出让金自然回落；2）降低土地价格，或通过其他方式让利，尽量对冲土地出让金下降，同时加大对优质区域（核心城市的低库存区域）地块的供应。 地产通过土地财政对总需求曲线的影响值得持续追踪。1）2025 年国有土地使用权出让金收入 4.2 万亿，同比-15%，较 2021 年高点下降 52%。2）从百城土地成交金额来看， 2025 年百城宅地成交总价 1.9 万亿，同比-8%，较 2020 年市场高点下降 59%；2026 年 1-7 月百城宅地成交进一步下滑，同比-31%。 情景1时间T月T+1月T+2月T+3月T+4月T+5月T+6月T+7月T+8月T+9月T+10月T+11月T+12月……T+21月T+22月T+23月T+24月……T+30月工程节点拿地开工正负零主体结构10层开盘封顶竣工交付现金流出项土地款*20%土地款*30%工程款支付至10%土地款*50%工程款支付至40%开发贷还款工程款支付至80%工程款支付至90%工程款支付至100%现金流入项开发贷分期放款首付开发贷分期放款首付首付银行发放按揭贷款IRR模拟现金流-2.0-3.00.00.00.0-0.5-1.57.52.41.610.5-7.00.00.00.0-2.00.0-0.50.0-0.5 13.2%模拟现金流出-2.0-3.00.00.00.0-0.5-5.00.00.00.0-1.5-7.00.00.0-2.00.0-0.50.0-0.5模拟现金流入0.00.00.00.00.00.03.57.52.41.612.00.00.00.00.00.00.00.00.0情景2时间T月T+1月T+2月T+3月T+4月T+5月T+6月T+7月T+8月T+9月T+10月T+11月T+12月……T+21月T+22月T+23月T+24月……T+30月工程节点拿地开工正负零主体结构10层封顶，开盘竣工交付现金流出项土地款*20%土地款*30%工程款支付至10%土地款*50%工程款支付至40%工程款支付至80%开发贷还款工程款支付至90%工程款支付至100%现金流入项开发贷分期放款首付开发贷分期放款首付首付银行发放按揭贷款IRR模拟现金流-2.0-3.00.00.00.0-0.50.00.00.0-1.56.02.41.60.00.010.0-7.0-0.50.0-0.56.1%模拟现金流出-2.0-3.00.00.00.0-0.50.00.00.0-5.0-1.50.00.00.00.0-2.0-7.0-0.50.0-0.5模拟现金流入0.00.00.00.00.00.00.00.00.03.57.52.41.60.00.