银行业周报：房地产信贷管理优化

敬请阅读末页之重要声明房地产信贷管理优化相关研究：1. 《2026年中期策略：股息价值凸显，关注配置机会》2026.06.17行业评级：增持（维持）近十二个月行业表现%1 个月3 个月12 个月相对收益-1.111.2-9.3绝对收益-0.25.0-6.0注：相对收益与沪深 300 相比分析师：郭怡萍证书编号：S0500523080002Tel：(8621)50295327Email：guoyp@xcsc.com地址：上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼核心要点：房地产信贷管理优化中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。《意见》建立开发贷款主办银行制度，明确单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长 5 年，现房销售项目最长 7 年，商业地产项目最长 7 年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。《意见》将个人住房贷款期限延长至最长 40 年。在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。《意见》强化资金封闭管理、专款专用。在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。《意见》提出强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。要求对银行房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估，并改革完善全口径房地产金融统计指标体系。总体来看，新规通过全链条覆盖、封闭管理、期限约束和强化监测，推动银行房地产信贷从规模扩张转向质量优先，短期内可能对部分贷款投放节奏有所影响，长期能够巩固房地产信贷资产质量，从而构建更稳健、可持续的房地产信贷体系。投资建议随着逆周期政策加码，银行资产投放有望稳健增长，资产质量持续巩固，促进行业估值修复。银行息差呈现企稳态势，业绩韧性较强。建议关注两条投资主线：一是优质区域行经营弹性带来的估值修复机会，推荐江苏银行、成都银行、沪农商行、渝农商行等；二是稳健分红高股息股，推荐工商银行、中国银行和中信银行等。维持行业“增持”评级。风险提示经济增长不及预期，资产风险过快释放；息差改善不及预期。证券研究报告2026 年 08 月 30 日湘财证券研究所行业研究银行业周报1行业研究敬请阅读末页之重要声明1 市场回顾本期（2026.08.24 至 2026.08.30）银行(申万)指数上涨 0.02%，市场表现强于沪深 300 指数 0.23 个百分点。分子板块来看，大型银行/股份行/城商行/农商行涨跌幅为 0.83%/-0.32%/-0.52%/0.45%，大型银行和农商行表现相对领先。行情表现前五的银行为：中信银行（+3.93%）、瑞丰银行（+3.29%）、苏农银行（+2.86%）、中国银行（+2.31%）、无锡银行（+2.23%）。银行板块市场表现平稳，上市银行财报陆续披露，板块基本面持续稳健，业绩增长具有可持续性，行业估值趋于修复。图 1 板块涨跌幅资料来源：Wind、湘财证券研究所图 2 银行子板块涨跌幅资料来源：Wind、湘财证券研究所2行业研究敬请阅读末页之重要声明图 3 申万一级行业周涨跌幅资料来源：Wind、湘财证券研究所图 4 上市银行周涨跌幅资料来源：Wind、湘财证券研究所2 资金市场（1）资金面有所改善本期，央行公开市场净投放 12265 亿元。R007/DR007/DR001 日均数分别为 1.44%/1.42%/1.37%，相比前值变动 1 BP/1 BP/-1 BP，周内资金利率呈下行态势，资金面趋于改善。3行业研究敬请阅读末页之重要声明图 5 短期资金利率（单位：%）资料来源：Wind、湘财证券研究所（2）存单发行利率平稳，存单净融资额有所提升本期，SHIBOR 3M 为 1.43%，持平前值；SHIBOR 6M 为 1.45%，持平前值；6M-3M SHIBOR 利差为 0.02%，持平前值。本期，国有大行/股份行/城商行/农商行 1 年期同业存单发行利率均值分别为 1.49%/1.48%/1.53%/1.52%，较前值变化 1 BP/1 BP/0 BP/-1 BP，存单利率相对平稳，大行与区域行利差为 4 BP。8 月以来，同业存单净融资-132.6 亿元，存单净融资额较前值提升。图 6 SHIBOR（单位：%）资料来源：Wind、湘财证券研究所4行业研究敬请阅读末页之重要声明图 7 1 年期同业存单发行利率（单位：%）资料来源：Wind、湘财证券研究所图 8 同业存单净融资额（单位：亿元）资料来源：Wind、湘财证券研究所，数据截至本期3 行业与公司动态（1）房地产信贷管理优化中国人民银行、国家金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确细分领域的贷款品种，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。5行业研究敬请阅读末页之重要声明《意见》建立开发贷款主办银行制度，明确单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长 5 年，现房销售项目最长 7 年，商业地产项目最长 7 年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。《意见》将个人住房贷款期限延长至最长 40 年。在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。要求所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。《意见》强化资金封闭管理、专款专用。在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。《意见》加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》明确个人住房贷款应通过受托支付方式发放，购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。《意见》提出强化贷款质量监测预警，防范化解房地产信贷风险。要求对银行房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估，并改革完善全口径房地产金融统计指标体系。总体来看，新规通过全链条覆盖、封闭管理、期限约束和强化监测，推动银行房地产信贷从规模扩张转向质量优先，短期内可能对部分贷款投放节奏有所影响，长期能够巩固房地产信贷资产质量，从而构建更稳健、可持续的房地产信贷体系。6行业研究敬请阅读末页之重要声明表 1 上