房地产开发行业点评报告：现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革

房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 11 房地产开发 2026 年 08 月 30 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《开源证券_行业投资策略_房地产行业 2026 中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步 打 通 _ 房 地 产 团 队 _20250519 》-2026.5.20 现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验 现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。 ⚫ 加强预售资金监管，全程资金封闭管理 按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的 110%，新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。 ⚫ 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节 本次相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持。这与房地产行业所处的阶段相关，过去房地产以开发类贷款为主，而未来则逐步向开发和持有运营并重转型，因此相关的贷款要求和规定也做出调整。 ⚫ 供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局：本次政策调整对房企的影响是分化的，影响大小与当前项目流速正相关：流速越快，影响越大。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎实的利好。政策推进现房销售，未来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险，产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，这也倒逼开发商去提高产品品质。 ⚫ 行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进 本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 ⚫ 风险提示：行业下行超预期、部分房企融资压力超预期、市场恢复不及预期。 -32%-22%-12%-3%7%17%2025-092025-122026-042026-08房地产开发沪深300行业研究 行业点评报告 开源证券 证券研究报告 相关研究报告 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 11 目 录 1、 房地产信贷和销售制度全面改革 ........................................................................................................................................ 3 2、 引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营 .................................................................................. 4 2.1、 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验 .................................................................................................. 4 2.2、 加强预售资金监管，全程资金封闭管理 .................................................................................................................. 5 2.3、 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节 ............................................................................... 6 3、 政策影响：供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 ...................................................................... 8 3.1、 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局 ........................................................................... 8 3.2、 对行业格局的影响：供给侧改革加剧，产品力成为核心竞争力 ........................................................................... 8 3.3、 对购房者影响：交付风险大幅下降，倒逼开发商提升品质 ................................................................................... 8 4、 投资建议 .............................................................................................................................................................................. 9 5、 风险提示 ....................................................................................................................................