公司信息更新报告：深耕核心城市，拿地及销售占比均大幅提升

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 保利发展（600048.SH） 2026 年 08 月 31 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/28 当前股价(元) 5.19 一年最高最低(元) 8.03/4.51 总市值(亿元) 621.27 流通市值(亿元) 621.27 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 74.29 股价走势图 数据来源：聚源 《收入平稳利润承压，新增土储量质齐升—公司信息更新报告》-2026.4.19 《减值拖累利润水平，期待优质项目结转后业绩修复—公司信息更新报告》-2026.1.21 《总部组织架构调整，行业龙头地位稳固—公司信息更新报告》-2026.1.14 深耕核心城市，拿地及销售占比均大幅提升 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 业绩符合预期，销售金额保持行业第一 保利发展发布 2026 半年报，公司实现营业收入 1028.60 亿元，同比下降 11.98%；实现归母净利润 19.59 亿元，同比下降 40.84%。公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资畅通。我们预计 2026-2028 年公司归母净利润分别为 17.3、31.1、49.5 亿元，EPS 分别为 0.14、0.26、0.41 元，当前股价对应 PE 估值分别为 35.9、20.0、12.6 倍，我们看好滞重库存去化后业绩持续修复，维持“买入”评级。 ⚫ 核心城市销售贡献占比持续提升 2026 年上半年，公司实现签约面积 631.94 万平方米，同比下降 11.44%；签约金额 1351.06 亿元，同比下降 6.93%。保利发展 2026 上半年销售金额保持行业第一，销售权益比 84%。公司回笼资金 1110 亿元，资金回笼率 82.16%。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达 95%，连续第四年保持 90%左右的高位水平。分结构看，公司在一线、二线城市分别占比 42%、44%。 ⚫ 投资加强核心城市布局，北上广深杭占比 82% 2026 上半年保利发展新增拿地 21 块，总计容面积 166 万平方米，拿地金额 384亿元，拿地金额权益比为 98%。公司在一、二线城市拓拿地总地价占比超过 94%，核心城市拓展占比 100%。公司战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比 82%。在盘活资源方面公司也积极进取，实现现房库存签约 455 亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约 76 亿元；通过转经营等方式回收资金约 89 亿元。 ⚫ 融资成本持续下行 2026 半年度末，公司资产负债率较年初下降 0.45 个百分点至 71.79%；货币资金余额 1338 亿元，较 2025 年末上升 109 亿元，占总资产比例为 11.48%。2026 上半年，公司经营活动现金流量净额 245.52 亿元；有息负债余额 3325 亿元，较年初水平下降 86 亿元；公司累计完成 81 亿元公司债发行，最低利率 3 年期 1.85%，5 年期 2.20%。公司融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP 至 2.44%，期末综合融资成本同比下降 28BP 至 2.61%。 ⚫ 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 311,666 308,144 252,748 242,625 233,131 YOY(%) -10.1 -1.1 -18.0 -4.0 -3.9 归母净利润(百万元) 5,001 1,035 1,732 3,104 4,948 YOY(%) -58.6 -79.3 67.4 79.2 59.4 毛利率(%) 13.9 12.7 12.3 14.1 15.7 净利率(%) 1.6 0.3 0.7 1.3 2.1 ROE(%) 2.8 1.5 1.3 2.0 2.9 EPS(摊薄/元) 0.42 0.09 0.14 0.26 0.41 P/E(倍) 12.4 60.0 35.9 20.0 12.6 P/B(倍) 0.3 0.3 0.3 0.3 0.3 数据来源：聚源、开源证券研究所 -52%-38%-24%-11%3%17%2025-092025-122026-042026-08保利发展沪深300公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报告 相关研究报告 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 1167068 1007633 928733 906812 887069 营业收入 311666 308144 252748 242625 233131 现金 134167 122906 71612 63659 57717 营业成本 268260 268857 221569 208503 196448 应收票据及应收账款 4954 7625 2693 7212 2305 营业税金及附加 5904 5740 5055 4852 4663 其他应收款 143141 130377 93970 121391 85543 营业费用 8893 8735 7456 7279 6994 预付账款 24094 15972 16892 14656 15657 管理费用 5081 4507 3961 3729 3612 存货 798559 668175 682857 640973 668681 研发费用 56 37 38 33 33 其他流动资产 62152 62578 60711 58922 57165 财务费用 4643 3912 3479 3546 3376 非流动资产 168040 181283 177776 178793 180385 资产减值损失 -5056 -6484 -4549 -3639 -2798 长期投资 101288 95084 90713 87633 85461 其他收益 86 105 140 116 112 固定资产 5586 7553 6180 6882 7976 公允价值变动收益 76 63 50 45 41 无形资产 346 323 259 196 136 投资净收益 1790 -31 372 287 309 其他非流动资产 60820 78324 80624 84081 86812 资产处置收益 82 154 145 153 134 资产总计 1335108 1188917 1106509 1085605 1067