公司信息更新报告：投资深度聚焦，现金流显著改善

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 招商蛇口（001979.SZ） 2026 年 08 月 31 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/8/28 当前股价(元) 7.16 一年最高最低(元) 11.10/6.22 总市值(亿元) 645.55 流通市值(亿元) 635.07 总股本(亿股) 90.16 流通股本(亿股) 88.70 近 3 个月换手率(%) 58.29 股价走势图 数据来源：聚源 《上半年销售逆势增长，结转毛利率下降拖累业绩表现—公司信息更新报告》-2026.7.15 《投资聚焦核心城市，行业排位稳步提升—公司信息更新报告》-2026.3.17 《毛利率水平明显提升，拿地积极聚焦一线城市—公司信息更新报告》-2025.10.31 投资深度聚焦，现金流显著改善 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 ⚫ 收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布 2026 年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司 2026-2028 年归母净利润为 12.7、22.1、32.3 亿元，EPS 为 0.14、0.24、0.36 元，当前股价对应 PE 为 50.8、29.2、20.0 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。 ⚫ 联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润 2026H1 公司实现营收 547.84 亿元，同比+6.4%；归母净利润 5.28 亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润 0.63 亿元，同比-93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率 15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct 至 13.29%；（2）合联营企业投资收益-4.11 亿元（2025H1 为+0.71 亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益 4.70 亿元（2025H1 为 0.18 亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入 1.80 亿元。公司上半年经营性净现金流241.35 亿元，成功扭亏。 ⚫ 销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城 公司上半年累计实现签约销售面积 305.18 万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额 962.45 亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价 31537 元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取 9 宗地块，总计容建面约 58 万方，总地价约184 亿元，投资强度大幅回落，但投资质量高，核心 10 城投资占比接近 100%，一线城市占比 37%。 ⚫ REITs 闭环加速，有息负债持续压降 公司上半年持有物业全口径收入 39.1 亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT 第二次扩募，商业不动产 REIT 筹备申报，租赁住房 REIT 首次扩募启动。截止上半年末，公司有息负债 2437 亿元，较年初小幅压降；综合资金成本 2.61%，同比-23BP，继续保持行业最低区间。 ⚫ 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 178,948 154,728 152,285 149,527 145,701 YOY(%) 2.3 -13.5 -1.6 -1.8 -2.6 归母净利润(百万元) 4,039 1,024 1,271 2,208 3,228 YOY(%) -36.1 -74.6 24.2 73.7 46.2 毛利率(%) 14.6 13.8 14.0 14.4 15.0 净利率(%) 2.3 0.5 1.0 1.8 2.8 ROE(%) 1.5 0.3 0.6 1.0 1.5 EPS(摊薄/元) 0.45 0.11 0.14 0.24 0.36 P/E(倍) 16.0 63.1 50.8 29.2 20.0 P/B(倍) 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 数据来源：聚源、开源证券研究所 -48%-32%-16%0%16%32%2025-082025-122026-042026-08招商蛇口沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 614166 586531 572098 552483 546678 营业收入 178948 154728 152285 149527 145701 现金 100351 86127 77665 77754 75764 营业成本 152812 133441 131022 128013 123889 应收票据及应收账款 3573 3495 2834 3468 2666 营业税金及附加 6930 4300 4721 4486 4371 其他应收款 107874 98943 104411 94862 96969 营业费用 4014 4002 3807 3738 3643 预付账款 4567 8285 3802 7828 3661 管理费用 2103 2037 2010 1974 1923 存货 369183 362324 355604 340120 338722 研发费用 129 114 116 117 117 其他流动资产 28617 27358 27782 28451 28896 财务费用 1943 2509 2463 2442 2412 非流动资产 246143 248881 250731 251084 250031 资产减值损失 -4484 -3517 -3046 -2691 -2186 长期投资 76504 72731 68124 63194 57843 其他收益 128 71 191 149 135 固定资产 11444 10758 9806 9394 8987 公允价值变动收益 -36 517 248 192 230 无形资产 1863 1778 1919 1937 1963 投资净收益 3892 708 733 943 1111 其他非流动资产 156333 163613 170882 176559 181237 资产处置收益 34 49 22 26 33 资产总计 860309 835412 822829 803567 796709 营业利润 9000 5261 5229 6928 8058 流动负债 386308 367875 360523 363287 394172 营业外收入 247 207 327 265