房地产行业住建部、央行等四部门“超级政策包”点评：预售须“封顶”、房贷可“40 年”，楼市基础制度一次性重写

1 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 行业点评 | 房地产 预售须"封顶"、房贷可"40 年"：楼市基础制度一次性重写 住建部、央行等四部门"超级政策包"点评  核心结论 行业评级 超配 前次评级 超配 评级变动 维持 近一年行业走势 相对表现 1 个月 3 个月 12 个月 房地产 5.19 -7.43 -14.08 沪深 300 0.19 -5.78 2.50 分析师 李垚 S0800526060002 15618507501 liyao@xbmail.com.cn 相关研究 房地产：沪八条：精准疏通置换，利好外围去化—外环外二套首付降至 15%，以旧换新最高可补 8 万元 2026-08-22 房地产：重提“稳定房地产市场”，《公积金管理条例》修改获批—7 月底中央政治局会议与国常会房地产相关内容点评 2026-08-03 房地产：总量磨底延续，库存去化见效—2026 年 1-6 月 全 国 房 地 产 统 计 局 数 据 点 评 2026-07-19 2026 年 8 月 28 日，中央多部门集中发布一揽子房地产制度性文件，围绕"加快构建房地产发展新模式"这一总纲，从销售制度、信贷管理、融资制度三条主线同步推进。涉及部门包括住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行四个主体，具体分为三个文件体系：（一）销售制度：《关于完善商品住房销售制度的通知》明确了三方面内容：完善商品住房预售管理、有序推行商品住房现房销售、强化政策措施协同；（二）信贷管理：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》个人房贷期限上限：由最长 30 年延长至最长不超过 40 年，具体期限由购房人与商业银行协商确定；（三）融资制度：五项办法共同确立"以项目为中心"的主办银行模式与资金封闭管理框架。 制度重构大于短期刺激。本轮政策是"发展新模式"从理念走向制度落地的标志性一步，属供给侧结构性制度重构，而非需求侧短期强刺激。其主线是通过"现房销售化+资金封闭化+房贷后置化"三重机制，从根本上隔离交付风险、重塑房企融资与销售的底层规则，对行业格局影响深远。 需求端：个人房贷期限上限延至 40 年。直接降低月供压力、提升可贷能力，对刚需与改善需求形成边际支撑；配合收入偿债比例上限优化，居民信贷空间打开。供给端：预售门槛抬升+现房销售推进。"主体结构封顶方可预售"、预售资金全额监管、房贷"竣工备案后发放"、开发贷主办银行制封闭管理——四项机制叠加，意味着房企难以再像过去那样通过预售快速回笼资金置换开发贷、加杠杆滚动开发。这将显著提高对房企自有资金实力、融资能力与项目周转能力的要求。风险端：全链条封闭管理直指"保交房"，购房者权益优先。"能拿房、再还贷""交房即交证""所见即所得"三大提法，本质是把交付风险从购房者端前移、锁定在开发商与银行的资金封闭管理中。这有利于修复购房者信心、稳定预期。 节奏判断：新老划断避免硬着陆，落地节奏"因城施策"。通知对存量项目新老划断、现房销售"有力有序"而非"一刀切"推进，表明监管注重平稳过渡，短期对在建项目冲击可控；后续需跟踪各地实施细则与现房销售试点范围的扩围节奏。 投资建议：预售改现售，高杠杆、依赖预售快周转房企将面临更大经营压力，会加速行业向高信用、财务稳健的头部房企（尤其央国企）集中。建议关注头部央国企如：华润置地、招商蛇口、中国金茂、建发国际、越秀地产等。 风险提示：现房销售推进节奏与地方细则存在不确定性；政策落地效果受居民收入预期与房价预期影响。 -22%-17%-12%-7%-2%3%8%2025-082025-122026-04房地产沪深300证券研究报告 2026 年 08 月 29 日 行业点评 | 房地产 西部证券 2026 年 08 月 29 日 2 | 请务必仔细阅读报告尾部的投资评级说明和声明 西部证券—投资评级说明 超配： 行业预期未来 6-12 个月内的涨幅超过市场基准指数 10%以上 行业评级 中配： 行业预期未来 6-12 个月内的波动幅度介于市场基准指数-10%到 10%之间 低配： 行业预期未来 6-12 个月内的跌幅超过市场基准指数 10%以上 买入： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 20%以上 公司评级 增持： 公司未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%到 20%之间 中性： 公司未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数变动幅度相差-5%到 5% 卖出： 公司未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数大于 5% 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系，基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中，A 股市场以沪深 300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 联系地址 联系地址： 上海市浦东新区耀体路 276 号 12 层 北京市西城区丰盛胡同 28 号太平洋保险大厦 513 室 深圳市福田区深南大道 6008 号深圳特区报业大厦 10C 联系电话： 021-38584209 免责声明 本报告由西部证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告仅供西部证券股份有限公司（以下简称“本公司”）机构客户使用。本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前，系本公司机密材料，如非收件人（或收到的电子邮件含错误信息），请立即通知发件人，及时删除该邮件及所附报告并予以保密。发送本报告的电子邮件可能含有保密信息、版权专有信息或私人信息，未经授权者请勿针对邮件内容进行任何更改或以任何方式传播、复制、转发或以其他任何形式使用，发件人保留与该邮件相关的一切权利。同时本公司无法保证互联网传送本报告的及时、安全、无遗漏、无错误或无病毒，敬请谅解。 本报告基于已公开的信息编制，但本公司对该等信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，该等意见、评估及预测在出具日外无需通知即可随时更改。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。对于本公司其他专业人士（包括但不限于销售人员、交易人员）根据不同假设、研究方法、即时动态信息及市场表现，发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点，本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供投资者参考之用，