房地产行业“8.28”房地产一揽子政策点评：房地产发展新模式重要里程碑，关注行业现金流重塑

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业点评报告 2026 年 08 月 30 日 推荐（维持） “8.28” 房地产一揽子政策点评 周期/房地产 q 事件：8 月 28 日，多部门推出一揽子房地产相关政策。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号），中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的通知（银发〔2026〕171 号），中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，国家金融监督管理总局发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等管理办法。 q 一、如何理解本次政策出台的背景？ 本次系列政策中现房销售、主办银行、“推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”等内容均与房地产发展新模式相契合，判断本次系列政策或是房地产发展新模式的一次系统性落地，也是行业进入高质量发展阶段的重要里程碑。早在 2021 年中央经济工作会议中关于房地产的部分就已经提出“探索新的发展模式”，随后各种政策表述中多次提及房地产发展新模式，其内涵也逐步清晰、细化。2025 年 12 月刊登于人民日报的住建部部长倪虹署名文章《推动房地产高质量发展》中进一步明确“在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益”。 本次建房规〔2026〕3 号文中提到的现房销售、金融监管总局《商品住房开发贷款管理办法（试行）》中提到的主办银行以及证监会《意见》中提到的“推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”等，均与房地产发展新模式的内容相契合。 从风险防范的角度来看，本次政策一方面提出“优先现房销售”，另一方面进一步规范预售条件并要求加强预售资金监管，或有助于更前置防范“保交楼”风险，更好保护购房人合法权益。过去曾出台两轮保交楼相关政策措施，第一轮是 2022 年 7 月政治局会议提出“保交楼、稳民生”，第二轮则是 2024年 4 月政治局会议提出“切实做好保交房工作”，开启了新一轮的“保交房”攻坚战。而本次建房规〔2026〕3 号文一方面提出“本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售”，另一方面针对预售的情况，也进一步规范预售条件，要求“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定”，并要求加强预售资金监管，或有助于更前置防范“保交楼”风险。 风险提示：房企周转及 ROE 下降超预期，房企投资循环收缩超预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 256 4.9 总市值（十亿元） 2590.6 2.3 流通市值（十亿元） 2468.3 2.5 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 11.6 -15.4 -7.0 相对表现 10.7 -13.2 -10.3 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《基本面仍承压，四季度或进入增量政策观察窗口期——房地产行业最新观点及 26 年 1-7 月数据深度解读》2026-08-24 2、《新房网签面积同比降幅扩大，二手房网签面积同比增幅收窄——样本 城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2026-08-24 3、《7 月推盘未售去化周期较 6 月下降——样本城市周度高频数据全追踪》2026-08-16 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn -30-20-1001020Sep/25Dec/25Apr/26Aug/26(%)房地产沪深300房地产发展新模式重要里程碑，关注行业现金流重塑 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 q 二、本次政策对房企及产业链有什么影响？ 本次政策在销售制度方面保留了在现房销售和预售之间选择的灵活性，但竣备发放个人住房贷款或部分延后房企回款节点，在不考虑对冲因素的情况下，周转率或降低，进而影响项目股东 IRR 及公司 ROE。 根据统计局数据，个人按揭回款占销售类回款的比例约 30%。在新规预售情形（即主体结构封顶后预售的情况）下，预售节点房企仍可以回笼销售金额的约70%，仅按揭贷款的回款被推后至竣备节点。预售节点回笼的首付款或足以覆盖项目的建安支出，因此在预售情形下资金缺口峰值或无明显扩大，从而或避免了因此带来的开发贷占用增加及资金成本增加；但销售回笼资金的进程放缓或仍会影响房企周转率，主要体现在母公司对地价投入的回收速度上，进而拖累项目及股东层面的 IRR 及上市公司 ROE。 而在现房销售情形下，需竣备后才能销售并产生回款，前期建设阶段项目层面资金缺口峰值或有所扩大，提高对开发贷金额需求的峰值，从而使得项目及股东层面 IRR 低于新规预售情形。 据测算，假设一个货值 10 亿、地货比（地价/货值）60%、建安及税费占比 30%、净利率 10%的项目，考虑开发贷融资后，同时假设新规下预售资金仍能在可覆盖后续建安相关支出后分批解封；在原预售制下测算股东层面含融 IRR 为 21%，在新规预售制下，测算 IRR 为 9%，在现房销售制下，测算 IRR 为 5%。 此外，建房规〔2026〕3 号文规定“实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金”。据我国民法典规定，定金比例上限为主合同标的额的 20%；另从中国香港的部分案例数据情况看，定金比例或在 10%左右（即临时订金 5%+签订正式买卖合约后加付订金 5%）。现房销售定金可否用于支付前期建安等支出或取决于后续资金监管细则及“挞定”机制是否明确。 图 1：不同情形下房地产开发项目股东层面现金流示意图 资料来源：Wind、招商证券等 关键假设：（1）假设项目从拿地到竣工开发周期 36 个月；（2）假设地价在土地成交时一次性支付；（3）假设建安及相关税费在 36个月内均匀支出；（4）假设开发贷利率 2%，销售回款后偿付；（5）假设原规范预售制拿地到首开 6 个月，新规范预售制拿地到首开9 个月，首开后月份去化 60