房地产行业点评：住房销售制度变革，行业模式面临重塑

2026年08月29日房地产行业点评行业报告行业点评证券研究报告住房销售制度变革，行业模式面临重塑强于大市 ( 维持 )【平安证券】行业点评*房地产*住房公积金条例修订，更好满足住房消费需求*强于大市20260818杨侃投资咨询编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn行情走势图相关研究报告证券分析师事项：8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于改革完善房地产信贷管理，推动加快构建房地产发展新模式的意见》。平安观点：制度顶层设计早有预期，现房销售符合行业发展趋势。党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，本次新政出台为贯穿此前高层决策部署重要举措。2025年全国新房中现房销售面积占比达36%，较2020年提升23pct；同时过往“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患，弊端不断显现；通过稳步推出现房销售制度，有利于防范交付风险，引导房企根据自身实力合理确定开发经营规模，促进房地产行业高质量发展。 完善商品住房预售管理，有力有序推行商品住房现房销售。本次新政明确商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，同时购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，进一步强化预售条件及资金监管，但新政前已取得建设工程规划许可证的仍按旧有政策执行，实行“新老划断”。对后续新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售，有力有序推行商品住房现房销售。同时实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放，实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，意味着开发项目销售及回款速度将较此前延后，对房企资金实力和项目运营能力均提出更高要求。 推行现房销售定金制与项目主办银行制，加大融资支持力度。新政提到实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房企可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。明确一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。新政提出首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，利于降低项目开发周期的资金压力。同时支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资，持续加大融资支持力度。 延长个人住房贷款期限，完成房贷利率形成机制。新政强调个人住房贷请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容房地产行业点评款期限最长不超过40年，相比当前普遍的30年进一步延长，有望降低居民月供压力，结合实行预售的应严格在项目竣工备案后发放个人按揭贷款的规定，意味着购房者在项目预售到交付之前无需承担月供压力，亦有利于提升其购房意愿。鼓励符合条件的银行业金融机构以个人住房贷款为基础资产，发行信贷资产支持证券，分散信用风险，提高贷款投放能力，完善房地产贷款利率市场化形成机制。 市场影响：短期供给冲击或相对可控，利于存量新房去化。由于现房销售对房企资金实力要求提升、新政影响的不确定性，不排除短期房企投资趋于谨慎带来拿地减少，叠加现房销售导致新项目入市时间滞后，预计会对未来1-2年新房供应形成一定冲击，但考虑当前新开工规模较高点已大幅回落，叠加核心城市二手房市场活跃，对一二手房整体供应影响或相对可控。另一方面，由于短期上市新房可能减少，以及信贷政策对需求的提振，或对于已上市存量新房、开发商在手现房去化或有一定提升。 房企影响：追求项目质量而非规模，产品打造与项目运营重要性凸显。从资金端影响来看，一方面现房销售意味着项目入市及回款时点更为滞后，但同时政策明确：1）可按国家规定分期缴纳土地出让价款；2）首次开发贷还本日期原则上应在项目竣工备案后，意味着项目开发期还款压力小；3）推出销售定金制；4）配套的信贷、股权、债券等多方式融资手段，多措并举有利于緩解现房销售对房企资金端的冲击。在现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力的提升，去化率也可能较预售模式下（担心交付/货不对板）提升。同时由于项目周转及回款变慢，将更加考验房企的资金实力与运营能力，更注重项目质量而非销售规模，且现房销售模式，产品力比拼更加重要，未来更需要通过产品做溢价。 投资建议：本次商品住房销售制度的完善及配套政策的出台，尽管短期或对行业新房供应及房企项目周转及回款速度形成一定影响，但我们认为随着短期上市新房减少以及信贷新政对购房需求的提振，或利于房企存量在售新房去化；同时现房销售模式下，新房无交付担忧、叠加其品质优势，相比于二手房的溢价或有望扩大，带来项目整体盈利能力提升，看好资金、运营及产品力强的房企如如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；同时短期新房供给减少，二手房市场或迎来需求分流，推荐优质经纪公司贝壳。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市延续分化，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交