房地产开发行业点评：预售变现售，房企商业模式面临大考

证券研究报告 | 行业点评 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 预售变现售，房企商业模式面临大考 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》：短期压制土地出让和新房供应以及房企 ROE、长期利于商品房品质回归、重塑市场信任。 同日，央行，金融监管总局印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局、住建部印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的通知：在多项制度突破下，现房销售制度将与项目公司制、主办银行制覆盖项目从拿地、开发、销售到交付和风险处置的全周期。房企开发和融资模式的整体改革，利于加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系、与居民住房需求相匹配的有效供给，促进金融与房地产良性循环。 为配套现房销售制度、立足房地产行业转型发展和构建新模式需要，房企合理融资有多项制度性突破。1、建立开发贷款主办银行制度，提升房地产行业转型发展的金融服务能力。单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。利于明确风险责任，提升银行风险管控能力。2、开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长 5 年，现房销售项目最长 7 年，商业地产项目最长 7 年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。在房企内生现金流受阻的情况下，开发贷期限的延长减轻房企资金占用期的流动性压力。3、加强个人住房贷款与开发贷款的衔接。个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。4、改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变；优化房地产开发企业综合运用股票、债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等融资。考虑到目前民营房企和混合所有制房企融资环境相对仍困难，项目制融资利于一视同仁不同所有制房企的合理融资需求。 综合来看，现房销售制度与融资端政策合并打通房企“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环，虽将在短期对房企现金流及新房供给造成阵痛，但中长期来看将从宏观层面重构房地产信贷制度，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。当然，目前现房销售制度未一刀切，具体执行还需各地根据实际情况确定，地方政府方面推进的意愿也不尽相同，因此实际推进效果仍需进一步观察。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来 3 年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即 beta 还没有给出稳定性，所以所有的 alpha 逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上 alpha 仍然是 alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐 H 股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W33：上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪 》 2026-08-23 2、《房地产开发：REITs 周报—多只 REITs 原权方披露增持计划，嘉实陶邑消费 REIT 正式申报》 2026-08-23 3、《房地产开发：1-7 月统计局数据点评:进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压》 2026-08-18 -30%-20%-10%0%10%20%2025-082025-122026-042026-08房地产开发沪深3002026 08 29年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响